¿Qué pasa si tu vivienda tiene menos metros de los anunciados? Venta por cabida o a cuerpo cierto en Madrid

En resumen: si vendes a un precio por metro y la vivienda mide menos, el comprador puede exigir una rebaja proporcional o, si falta al menos una décima parte, la rescisión (artículo 1469 del Código Civil). A precio alzado o «como cuerpo cierto», en principio, no hay ajuste (artículo 1471). Estas acciones prescriben a los seis meses de la entrega.

Es un conflicto que puede surgir tras una compraventa: el comprador, o el tasador de su banco, mide la vivienda y le salen menos metros de los que decía el anuncio. En una vivienda de alto standing cada metro cuadrado vale mucho dinero, así que la forma de anunciar y de pactar la superficie importa tanto como el precio. Si dudas de qué superficie comparar, empieza por nuestro artículo sobre el metro cuadrado útil o construido; el proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Puede el comprador reclamar si la vivienda tiene menos metros?

Depende de cómo se fijó el precio. El Código Civil distingue dos formas de vender un inmueble, con consecuencias muy distintas:

En ambos casos, las acciones prescriben a los seis meses contados desde el día de la entrega (artículo 1472).

Un ejemplo con números

Supón un piso anunciado con 200 m² construidos por 1.600.000 euros, es decir, 8.000 euros por metro cuadrado. Tras la firma, una medición da 186 m².

• Venta por cabida: faltan 14 m², un 7 %. El comprador puede exigir una rebaja de 14 × 8.000 = 112.000 euros, pero no rescindir, porque la falta no llega a la décima parte (20 m²).
• Si midiera 175 m²: faltarían 25 m², un 12,5 %. El comprador podría elegir entre una rebaja de 200.000 euros o rescindir la venta.
• Venta a precio alzado: en principio, no hay ajuste del precio; si la diferencia fuera esencial, el comprador podría alegar error o dolo.

¿Cómo se vende normalmente un piso en Madrid: por metros o como cuerpo cierto?

Lo habitual es fijar un precio global y describir la superficie solo para identificar la finca, a menudo con la expresión «como cuerpo cierto». Pero la etiqueta no lo decide todo: si las negociaciones, el anuncio o el contrato muestran que el precio se calculó por metros, un juez puede considerar que fue una venta por cabida. Y una cláusula de cuerpo cierto no protege a quien da una superficie que sabe falsa: si la diferencia es esencial, el comprador puede alegar error o dolo (artículos 1265 a 1270 del Código Civil). Los tribunales lo valoran caso por caso.

Qué superficie anunciar para evitar reclamaciones

• Di qué superficie anuncias. Útil, construida o construida con zonas comunes no son lo mismo; indica cuál es y si incluye terrazas.
• Usa la misma cifra en todo. Anuncio, dosier, arras y escritura deben coincidir. Cuando la venta se ofrece a través de un profesional, la información debe incluir la superficie útil, según el Real Decreto 515/1989.
• Contrasta las fuentes. Escritura, nota simple, Catastro y planos pueden no coincidir. Si es tu caso, resuélvelo antes de vender: lo explicamos en el artículo sobre la discrepancia de superficie entre Registro y Catastro.
• Encarga una medición. Un plano medido por un arquitecto o arquitecto técnico cuesta poco comparado con una rebaja de seis cifras.

Cómo protegerte en las arras y en la escritura

Pacta expresamente que el precio es alzado y por la vivienda como cuerpo cierto, con independencia de su superficie exacta, y adjunta como anexo el plano o la medición que entregas. Permite que el comprador o su técnico midan antes de firmar las arras. Refleja la superficie con la misma fuente en las manifestaciones del vendedor en la escritura. Y si el tasador del banco del comprador mide menos, la operación puede tensarse: lo tratamos en el artículo sobre la tasación por debajo del precio.

En Luxor Haus preparamos el dosier y el reportaje fotográfico con la superficie contrastada en la documentación, para que la cifra que ve el comprador sea la misma que firmará ante notario.

Preguntas frecuentes

¿Qué superficie debo poner en el anuncio, la útil o la construida?

Puedes indicar cualquiera de las dos, pero di siempre cuál es y usa la misma cifra en el anuncio, el dosier, las arras y la escritura. Cuando la vivienda se ofrece a través de un profesional, la información al comprador debe incluir la superficie útil (Real Decreto 515/1989).

¿Cuánto tiempo tiene el comprador para reclamar por los metros?

Las acciones de los artículos 1469 a 1471 del Código Civil prescriben a los seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1472). Otras acciones, como la anulación por error o dolo, tienen plazos distintos.

¿Me protege escribir «como cuerpo cierto» en la escritura?

Te protege de los ajustes de precio por diferencias de superficie, porque el artículo 1471 excluye el aumento o la disminución del precio. No ampara, en cambio, haber dado una superficie que sabías falsa: si la diferencia es esencial, el comprador podría alegar error o dolo.

¿Y si la vivienda mide más de lo anunciado?

Si la venta se hizo por cabida, el comprador debe pagar el exceso cuando no pasa de la vigésima parte; si la supera, puede elegir entre pagarlo o desistir (artículo 1470 del Código Civil). En la venta a precio alzado no hay ajuste.