Vender una vivienda adquirida en varias fechas en Madrid: cómo se calcula la ganancia en el IRPF

En resumen: si tu vivienda se adquirió por partes (una compra y una herencia, dos herencias o la compra posterior de una cuota), al venderla Hacienda calcula una ganancia distinta para cada parte, con su fecha y su valor de adquisición, según los artículos 33 a 36 de la Ley 35/2006 del IRPF. El precio de venta se reparte en proporción a cada cuota.

Es frecuente en Madrid: el piso familiar de Salamanca que pasó a los hijos en dos herencias o el chalé de Pozuelo en el que un hermano compró después la parte del otro. Hacer bien el cálculo puede cambiar el IRPF en decenas de miles de euros.

¿Por qué importa que la vivienda se adquiriera en varias fechas?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos de la venta) y el valor de adquisición (lo que costó, más gastos e impuestos). Usar para toda la vivienda el valor más antiguo suele inflar la ganancia; usar el más reciente, rebajarla, y Hacienda puede regularizar con intereses y, en su caso, sanción.

La fecha también cuenta por otros motivos: decide si una parte puede aplicar los coeficientes de abatimiento (solo lo adquirido antes del 31 de diciembre de 1994) y fija los años de cada cuota en la plusvalía municipal. Lo explicamos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿Qué fecha y qué valor de adquisición tiene cada parte?

Depende de cómo llegó cada cuota a tus manos:

Dos matices. Primero, la «plusvalía del muerto»: el artículo 33.3 de la ley excluye del IRPF la ganancia que se pone de manifiesto al fallecer el titular. Segundo, el artículo 33.2 establece que la disolución de la sociedad de gananciales y la división de la cosa común no son alteraciones patrimoniales y no actualizan valores: quien se queda la vivienda en un divorcio conserva las fechas y los valores de la compra original. Si hubo compensaciones en dinero o excesos de adjudicación, conviene revisarlo caso a caso; lo explicamos en la extinción de condominio antes de vender.

¿Cómo se calcula la ganancia por partes? Ejemplo con dos herencias

Tres hermanos heredan de sus padres un piso en Chamberí. Para simplificar, sin usufructos: el padre falleció en 2010 y su mitad de gananciales pasó a los hijos, declarada por 450.000 euros (la mitad de una valoración total de 900.000). La madre falleció en 2024 y su mitad se declaró por 750.000 euros (la mitad de 1.500.000). Cada hermano tiene un tercio de la vivienda, formado por dos sextos con fechas distintas, y cada uno de esos sextos lleva sus propios gastos de herencia (3.000 euros el de 2010 y 4.000 euros el de 2024, por hermano). Venden por 1.800.000 euros con 45.000 euros de gastos de venta.

Con la escala del ahorro vigente (19 % hasta 6.000 euros, 21 % hasta 50.000, 23 % hasta 200.000, 27 % hasta 300.000 y 30 % a partir de ahí, sumando la parte estatal y la autonómica según la Ley 35/2006 del IRPF), cada hermano pagaría unos 39.820 euros, si no tiene otras rentas del ahorro.

• Error a la baja: si alguien usa el valor de 2024 para todo su tercio (508.000 euros), declara solo 77.000 euros de ganancia y unos 16.590 euros de impuesto: unos 23.200 euros menos de lo debido, reclamables con intereses.
• Error al alza: si usa el valor de 2010 para todo (306.000 euros), declara 279.000 euros y paga unos 66.210 euros: unos 26.400 euros de más.

Puedes estimarlo con la calculadora de ganancia en la venta, parte a parte.

¿Qué cambia con los coeficientes de abatimiento y la plusvalía municipal?

Coeficientes de abatimiento

La disposición transitoria novena de la ley solo los permite para lo adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, y únicamente sobre la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente desde 2015. Tienes el detalle en los coeficientes de abatimiento al vender.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se calcula con el periodo de generación de cada cuota, con un máximo de 20 años (artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). En el ejemplo, si hay incremento de valor, el sexto de 2010 tributa por unos 16 años y el de 2024 por unos dos, según las fechas exactas. Además, el artículo 104.3 deja fuera del impuesto las adjudicaciones a los cónyuges al liquidar los gananciales y, según el artículo 104.5, en la venta posterior los años se cuentan desde la adquisición original. Puedes compararlo con la calculadora de plusvalía municipal.

¿Qué hay que reunir antes de poner la vivienda a la venta?

• Todas las escrituras: la compra original, cada aceptación de herencia, las donaciones y la compra de cuotas.
• Las autoliquidaciones de Sucesiones o Donaciones de cada parte: el valor declarado es el que fija el coste de adquisición en el IRPF.
• Las facturas de gastos y mejoras: notaría, registro, impuestos y obras que aumentan el valor, no las de mantenimiento.

En la Comunidad de Madrid, el Impuesto sobre Sucesiones tiene una bonificación del 99 % de la cuota para cónyuges, descendientes y ascendientes sobre los bienes que se declaran (artículo 25 del texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid; información en la web de la Comunidad de Madrid). Por eso, declarar en la herencia un valor ajustado al de mercado apenas encarece Sucesiones y reduce la ganancia de una venta posterior. Lo vemos en qué valor declarar en la vivienda heredada.

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Preguntas frecuentes

¿Qué fecha de adquisición cuenta en la parte heredada de una vivienda?

La del fallecimiento del causante, no la de la escritura de aceptación. Su valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, sin superar el de mercado, más los gastos y tributos que correspondan a esa parte.

Si compré después la parte de mi hermano, ¿cómo se calcula la ganancia?

Si fue una compraventa de su cuota, esa parte tiene como fecha y valor de adquisición los de esa compra, y la tuya mantiene los suyos. Si se hizo como extinción de condominio, la ley la trata como división de la cosa común, que no actualiza valores, aunque si hubo compensaciones en dinero conviene revisar el caso.

¿Se aplican los coeficientes de abatimiento a toda la vivienda?

No. Solo a las partes adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 y sobre la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente.

¿La plusvalía municipal también se calcula por partes?

Sí. Si hay incremento de valor, cada cuota tributa según sus propios años de tenencia, con un máximo de 20. En cada parte se puede aplicar el método, objetivo o real, más favorable, y si no hay incremento no se paga.