En resumen: al vender en Madrid un piso usado como oficina o despacho, cuenta su uso legal (escritura, Registro, Catastro y licencia). Si es vivienda, suele bastar con devolverle la distribución de casa; si es oficina y el comprador quiere vivir en él, necesitará un cambio de uso (en la capital, Ordenanza 6/2022), y eso pesa en el precio.
En el barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín o el entorno de la Castellana hay muchos pisos amplios que durante años han sido despachos de abogados, consultas médicas o sedes de pequeñas empresas. Al venderlos aparecen dos situaciones muy distintas, y conviene saber en cuál estás antes de fijar el precio y de redactar el anuncio.
¿Cómo saber qué uso tiene legalmente el piso?
El uso real, lo que se hace dentro, no siempre coincide con el uso legal. Para conocer este último, revisa:
- Escritura y nota simple: describen el inmueble como vivienda, oficina o local. La nota simple se pide en el Registro de la Propiedad; lo explicamos en la nota simple al vender.
- Catastro: en la Sede Electrónica del Catastro figura el uso principal (residencial, oficinas…).
- Licencias municipales: la de primera ocupación o funcionamiento y, si la hubo, la licencia o declaración responsable de la actividad.
- Estatutos de la comunidad: pueden limitar el uso de los pisos a vivienda o admitir despachos profesionales.
Si los datos no coinciden, es mejor corregirlos antes de sacar el piso al mercado: el comprador, su banco y el notario los cruzarán. Los cambios en el Catastro se declaran, por lo general, con el modelo 900D, salvo que ya los haya comunicado el notario o el ayuntamiento.
Caso 1: es vivienda y se ha usado como despacho
Es el caso más sencillo. El uso legal sigue siendo residencial; normalmente basta con cesar la actividad, darla de baja donde se tramitó y devolver al piso su configuración de vivienda: retirar rótulos, reponer la cocina o los baños si se suprimieron y comprobar que las obras que se hicieron contaban con licencia o declaración responsable. Un buen plano con la distribución de vivienda ayuda a que el comprador lo imagine como casa; lo vemos en la importancia de los planos al vender.
Si el piso estaba afecto a tu actividad profesional, la venta tiene matices en el IRPF; los explicamos en vender una vivienda afecta a una actividad profesional.
Caso 2: figura como oficina y el comprador busca vivienda
Aquí el comprador adquiere legalmente una oficina. Para vivir en ella necesitará un cambio de uso, que exige que el planeamiento municipal admita el uso residencial en ese edificio y esa planta, que el piso cumpla las condiciones de vivienda de las normas urbanísticas (entre ellas, ser exterior y tener superficie, luz y ventilación suficientes) y obtener el título habilitante que corresponda: en la ciudad de Madrid, según la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, y en otros municipios, según su propia ordenanza. Después se otorga la escritura de cambio de uso, se inscribe en el Registro y se actualiza el Catastro.
Mientras tanto, el inmueble se tasa como oficina, lo que suele limitar la financiación del comprador, y la oferta descuenta el tiempo, el coste y el riesgo de que el cambio no sea viable. Estas son las opciones:
| Opción | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|
| Vender como oficina | Venta sin esperar trámites | Menos compradores y precio con descuento |
| Tramitar el cambio de uso antes de vender | Se vende como vivienda y el comprador puede financiarse como tal | Exige tiempo, proyecto técnico y, a veces, obras |
| Vender con el cambio de uso en trámite | Comparte el esfuerzo con el comprador | Exige pactar una condición suspensiva bien redactada, en las arras o en el contrato de compraventa |
La tercera vía la desarrollamos en vender una vivienda con la licencia en trámite.
¿Qué impuestos tiene la venta si el piso es oficina?
Si vendes como particular, el comprador paga el ITP, al tipo general del 6 % en la Comunidad de Madrid, el mismo que en una vivienda de segunda mano. Si eres empresario o profesional y el inmueble estaba afecto a tu actividad, la venta de una oficina usada suele ser una segunda entrega de edificación, exenta de IVA (el comprador paga entonces ITP), con posibilidad de renunciar a la exención si el comprador es empresario o profesional con derecho a deducir; en ese caso paga IVA y actos jurídicos documentados en lugar de ITP.
Si vendes como persona física, la ganancia tributa en el IRPF; si el piso es de una sociedad, en el Impuesto sobre Sociedades. La exención por reinvertir en otra vivienda habitual y la de los mayores de 65 que venden su vivienda habitual no se aplican si el piso era solo tu despacho; si una parte era tu residencia, pueden alcanzar a esa parte. Con más de 65 años queda, además, la reinversión en una renta vitalicia, con sus límites. La plusvalía municipal se calcula igual que en cualquier venta. Tienes el conjunto en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid y puedes estimar tu IRPF con la calculadora de ganancia en la venta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender como vivienda un piso que figura como oficina?
No: se vende con el uso que consta legalmente. Si un técnico ha confirmado que el cambio de uso es viable, puedes informar de ello y de cómo va su tramitación, pero anunciarlo como vivienda sin serlo expone al vendedor a reclamaciones del comprador.
¿Cuánto tarda un cambio de uso de oficina a vivienda en Madrid?
No hay un plazo fijo: depende del título habilitante que corresponda, de si hacen falta obras y de la tramitación municipal. Antes de comprometerte con un comprador, conviene que un técnico confirme la viabilidad urbanística.
¿Baja el precio si el piso fue consulta o despacho, pero legalmente es vivienda?
El uso legal no cambia, así que el efecto depende sobre todo del estado: distribución, baños o cocina eliminados y acabados de oficina. Devolverle la configuración de vivienda o presentar un plano con la redistribución propuesta ayuda a que el comprador lo vea como casa.
¿Necesito permiso de la comunidad para el cambio de uso?
Depende de los estatutos y del título constitutivo. Si limitan el uso de los pisos o el cambio afecta a elementos comunes, puede hacer falta un acuerdo de la junta; conviene revisarlos antes de iniciar el trámite.
¿Cuánto vale su vivienda?
Solicite una valoración profesional, gratuita y confidencial, sin ningún compromiso.
Solicitar valoración