Vender una vivienda con despacho o consulta en casa: cómo tributa la parte afecta

Es habitual en el alto standing: un médico con consulta en su piso del barrio de Salamanca, un abogado con despacho en casa o un arquitecto que trabaja desde su chalet. Si eres autónomo y has declarado una parte de tu vivienda como afecta a tu actividad económica, al venderla el IRPF no se calcula igual que en una vivienda habitual corriente. Conviene saberlo antes de fijar el precio y de calcular lo que te quedará limpio.

Cuándo hay afectación parcial de la vivienda

La normativa del IRPF permite afectar a la actividad la parte de la vivienda que se utiliza de forma exclusiva para trabajar, siempre que sea susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto. La pista más clara está en tu declaración censal (modelo 036 o 037): si indicaste la vivienda como lugar de la actividad con unos metros cuadrados afectos y has deducido gastos proporcionales, como IBI, comunidad, seguro, suministros o amortización, esa parte se considera afecta.

La consecuencia es que, a efectos fiscales, la venta se divide en dos: la de la parte que era tu vivienda habitual y la de la parte afecta a la actividad.

Cómo se calcula la ganancia de la parte afecta

La venta de un elemento afecto no genera un rendimiento de la actividad, sino una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro. Pero con tres diferencias importantes respecto a la parte que es vivienda:

• Las amortizaciones reducen el valor de adquisición. Lo amortizado se resta del coste de compra de esa parte, y se computa en todo caso la amortización mínima, aunque no la hayas deducido. Eso aumenta la ganancia.
• No hay exención por reinversión ni por mayores de 65 años sobre la parte afecta: esos beneficios se ligan a la vivienda habitual, y la parte destinada a la actividad no lo es.
• No se aplican los coeficientes de abatimiento, que la ley reserva a elementos no afectos a actividades económicas adquiridos antes de 1995.

Si quieres repasar las reglas generales, consulta la guía sobre el IRPF de la ganancia patrimonial al vender y la de exención por reinversión en vivienda habitual.

Veamos un ejemplo. Imagina un piso comprado por 700.000 euros que se vende por 1.200.000 euros, con un 15% de su superficie afecta a una consulta. Sin contar gastos, para simplificar:

• Parte vivienda (85%): valor de venta de 1.020.000 euros y de adquisición de 595.000 euros. Ganancia de 425.000 euros, que puede quedar exenta si se reinvierte en una nueva vivienda habitual o si el titular tiene más de 65 años.
• Parte afecta (15%): valor de venta de 180.000 euros y de adquisición de 105.000 euros, menos 12.000 euros de amortizaciones acumuladas. Valor de adquisición neto: 93.000 euros. Ganancia de 87.000 euros, que tributa siempre, reinviertas o no.

Si fuera la única renta del ahorro del año, esos 87.000 euros supondrían una cuota de unos 17.600 euros con la escala de la base del ahorro. Es una cifra que debe estar en tus cuentas antes de negociar, no después de firmar.

Desafectar antes de vender: la regla de los tres años

Muchos propietarios piensan en dejar de usar el despacho y dar de baja la afectación justo antes de vender. La ley lo prevé: si la venta se produce antes de que pasen tres años desde la desafectación, se entiende que el elemento sigue afecto. Además, desafectar no borra las amortizaciones deducidas, que seguirán restando del valor de adquisición.

Por tanto, la planificación debe hacerse con tiempo. Si has trabajado desde casa durante años, reconstruye desde ahora las cifras: metros afectos, fecha de afectación, amortizaciones deducidas y obras de mejora imputables a cada parte.

Otros puntos a revisar antes de firmar

• IVA: la venta de una vivienda usada es una segunda entrega exenta de IVA y el comprador paga el ITP. Pero si en su día deduciste IVA de obras en la parte afecta, la venta exenta dentro del periodo de regularización de diez años puede obligarte a devolver parte de ese IVA.
• Plusvalía municipal: se calcula sobre el inmueble completo, sin distinguir usos.
• Gastos de la venta: la comisión inmobiliaria, la notaría y la plusvalía municipal se reparten en proporción a cada parte y reducen ambas ganancias. Tienes el detalle en gastos deducibles de la ganancia patrimonial.
• Declaración censal: tras la venta, actualiza el domicilio de la actividad en Hacienda con el modelo 036 o 037.

Con una comisión máxima del 2%, el coste de vender con Luxor Haus pesa menos en esas cuentas; puedes calcularlo en cuánto te ahorras con una comisión del 2%. Y antes de publicar el anuncio, revisa el cálculo con tu asesor fiscal: en una venta de alto standing, unas horas de planificación pueden ahorrar una cantidad considerable.