Vender un edificio completo en Madrid: en bloque o por pisos, división horizontal e inquilinos

En resumen: un edificio entero en Madrid se vende en bloque, como una sola finca, o se divide antes en propiedad horizontal para vender piso a piso. En bloque es más rápido y, por regla general (artículo 25.7 de la LAU), los inquilinos no tienen tanteo ni retracto. Por pisos suele sumar más, pero exige más trámites.

Es habitual en fincas clásicas de Chamberí, Salamanca o Retiro que nunca se dividieron: una sola inscripción en el Registro, varios pisos alquilados y varios herederos. El formato de venta cambia el comprador, el plazo y el resultado. El proceso general lo tienes en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Es mejor vender el edificio en bloque o por pisos?

En bloque, el comprador asume los inquilinos, las obras pendientes y la posible división, y descuenta ese trabajo y ese riesgo del precio. Por unidades, cada piso se compara con viviendas parecidas, pero el vendedor carga con los trámites y los gastos mientras se venden.

Regla práctica: cuanto más deteriorado y más alquilado esté el edificio, más sentido tiene la venta en bloque; cuanto mejor conservado y más pisos vacíos, más valor suele capturar la venta por unidades. Una valoración profesional de ambos escenarios permite decidir con números.

¿Qué es la división horizontal y cuándo hace falta?

Un edificio sin dividir figura en el Registro de la Propiedad como una sola finca. Para vender pisos sueltos hay que otorgar antes una escritura de división horizontal, que crea una finca registral por cada piso o local, con su cuota de participación en los elementos comunes y, si se quiere, unos estatutos. La regula la Ley de Propiedad Horizontal, que desarrolla el artículo 396 del Código Civil.

• Descripción de cada unidad: superficie, planta, linderos y anejos.
• Cuotas de participación: se fijan según la superficie útil, el emplazamiento, la situación y el uso previsible de los servicios comunes (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Encaje urbanístico: si la división crea más viviendas o locales de los autorizados, puede exigirse licencia o autorización municipal.

Si lo construido no coincide con lo inscrito, hay que regularizarlo primero. Más detalle en segregación y división horizontal antes de vender.

¿Qué pasa con los inquilinos si vendo el edificio entero?

El artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que no hay derecho de tanteo ni de retracto cuando la vivienda alquilada se vende junto con las demás viviendas o locales del mismo propietario en el inmueble, ni cuando varios propietarios venden juntos la totalidad del edificio a un mismo comprador. Hay dos matices:

• Si en el inmueble solo existe una vivienda, el inquilino conserva el tanteo y el retracto.
• La misma norma permite que la legislación de vivienda atribuya un derecho de tanteo y retracto sobre el edificio completo a un organismo de la Administración. Conviene que el notario compruebe si existe alguno aplicable antes de firmar.

La venta no extingue los contratos. Según el artículo 14 de la LAU, el comprador se subroga en ellos durante los cinco primeros años de vigencia (siete si el arrendador anterior era una persona jurídica), en los términos que fija ese artículo. Los contratos de renta antigua firmados antes de mayo de 1985 tienen su propio régimen transitorio y pesan mucho en el precio; lo vemos en vender un piso con inquilino de renta antigua.

Si se venden los pisos por separado, cada inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre el suyo, salvo renuncia válida en el contrato; ver tanteo y retracto del inquilino al vender.

Quien compra un edificio revisa también sus rentas y su estado: conviene tener preparados los contratos con sus rentas y fianzas, la inspección técnica del edificio, los recibos del IBI y los planos y licencias de las últimas obras.

¿Cómo tributa la venta de un edificio completo?

Si vende una persona física que no actúa como empresario ni promotor, la ganancia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial en la base del ahorro, a tipos del 19 % al 30 % según el tramo (Ley 35/2006 del IRPF). Puedes estimarla con nuestra calculadora de ganancia en la venta y repasar el resto de impuestos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

El comprador paga, como regla general, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo general de la Comunidad de Madrid, del 6 %. Si el vendedor es una sociedad o un promotor, la operación puede ir con IVA, lo que cambia el cálculo del comprador; lo explicamos en IVA o ITP en la compraventa. La plusvalía municipal se liquida por cada finca que se transmite, y la escritura de división horizontal tributa por Actos Jurídicos Documentados, otro coste de la venta por pisos.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los inquilinos impedir la venta del edificio?

No. Los contratos de alquiler no impiden vender, y si el edificio se vende entero a un mismo comprador, el artículo 25.7 de la LAU excluye el tanteo y el retracto de los inquilinos, salvo que el inmueble tenga una sola vivienda. El comprador queda obligado a respetar los contratos en los términos del artículo 14 de la LAU.

¿Hace falta el acuerdo de todos los copropietarios para dividir el edificio?

Sí. Si el edificio pertenece a varias personas en proindiviso, por ejemplo tras una herencia, la división horizontal es una alteración de la cosa común y necesita el consentimiento de todos. Si no hay acuerdo, cualquiera de ellos puede pedir la división judicial de la comunidad.

¿Se paga plusvalía municipal al hacer la división horizontal?

No, porque dividir no es transmitir. La plusvalía municipal se devenga en cada venta: en una sola operación si se vende el edificio en bloque, o una por cada piso si se venden por separado. La escritura de división sí tributa por Actos Jurídicos Documentados.