La retención del 3 % al vender siendo no residente en Madrid: cómo funciona y cómo recuperarla

Cuando quien vende un inmueble en España no es residente fiscal, la ley obliga al comprador a retener un 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. Es un mecanismo de garantía que sorprende a muchos propietarios que viven fuera y que conviene entender bien, porque afecta al dinero que se recibe en la firma y a la fiscalidad posterior de la operación. Es una pieza central de la venta de vivienda siendo no residente.

Qué es la retención del 3 % y por qué existe

La normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) establece que, en la compraventa de un inmueble situado en España cuyo vendedor sea no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % de la contraprestación e ingresarlo en el Tesoro. Es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor deberá liquidar por la ganancia obtenida.

El motivo es sencillo: como el vendedor reside fuera, Hacienda se asegura de cobrar reteniendo una parte antes de que el dinero salga del país. Esta retención no depende de que haya ganancia o pérdida; se aplica sobre el precio, no sobre el beneficio.

El modelo 211 y la mecánica en la firma

La operativa es la siguiente:

• En la notaría, el comprador entrega al vendedor el precio menos el 3 % retenido.
• El comprador dispone de un mes desde la firma para ingresar ese 3 % mediante el modelo 211.
• El comprador entrega al vendedor un ejemplar del modelo 211, que este necesitará después para su declaración.

Es fundamental que el vendedor conserve ese justificante: sin él no podrá acreditar la retención soportada ni recuperar el exceso. Este flujo se coordina con el resto de documentación necesaria para vender y con la notaría antes de la firma.

Cómo recuperar el exceso con el modelo 210

El 3 % es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo. El impuesto real se calcula sobre la ganancia patrimonial —diferencia entre valor de transmisión y de adquisición—, que en el IRNR para residentes en la UE, Islandia y Noruega tributa a un tipo del 19 %. Una vez conocida la ganancia real, pueden darse dos escenarios:

• Si el 19 % de la ganancia es menor que el 3 % retenido, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso presentando el modelo 210 en un plazo de tres meses desde que finalizó el plazo del comprador para ingresar el 211.
• Si el 19 % de la ganancia es mayor que la retención, el vendedor deberá ingresar la diferencia con ese mismo modelo 210.

Es habitual que, en viviendas antiguas o compradas hace mucho, la ganancia sea moderada y el 3 % retenido supere el impuesto real, generando una devolución. El cálculo de la ganancia sigue la misma lógica que explicamos para el IRPF y la ganancia patrimonial, adaptada al IRNR.

Otros impuestos y una recomendación

La retención del 3 % y el IRNR no agotan la fiscalidad de la operación. El vendedor no residente también debe abonar la plusvalía municipal por el incremento de valor del suelo, que liquida el ayuntamiento. Y conviene comprobar si existen obligaciones pendientes por el impuesto sobre el patrimonio de ejercicios anteriores.

La recomendación es clara: planifique la venta con un asesor fiscal antes de firmar, calcule la ganancia real y tenga previsto tanto el importe que recibirá neto como la posible devolución del 3 %. Anticiparlo evita bloqueos y agiliza la recuperación del exceso. En Luxor Haus acompañamos al propietario no residente en toda la operación y coordinamos con su asesor, con una valoración confidencial en 24 horas y una comisión máxima al propietario del 2 %.