En resumen: al vender en Alcobendas, incluidas La Moraleja y El Soto, la plusvalía municipal se paga al 29,5 % sobre el incremento del valor del suelo, por el método objetivo o por el real si sale menor. Si no hay incremento, no se paga. Se autoliquida en 30 días hábiles desde la escritura, según la ordenanza fiscal de Alcobendas.
En un chalet con parcela grande el suelo pesa mucho en el valor catastral, y la plusvalía municipal grava precisamente el suelo. Por eso puede ser una de las partidas importantes de la venta y conviene calcularla antes de fijar el precio, como parte de lo que te quedará limpio. Contexto de la zona en vender un chalet en La Moraleja.
¿Quién paga la plusvalía al vender en Alcobendas?
En una compraventa paga el vendedor, como establece el artículo 106 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto y debe ingresarla. Las partes pueden pactar que la asuma el comprador, pero ese pacto no obliga al Ayuntamiento.
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento y la venta no está sujeta. Aun así hay que comunicarlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Cómo se calcula? Tipo y métodos en la ordenanza de Alcobendas
La Ordenanza Fiscal n.º 4.4 de Alcobendas fija estas reglas:
- Método objetivo: valor catastral del suelo (suele figurar en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente según los años completos de tenencia, con un máximo de 20.
- Método real: diferencia entre el precio de venta y el de compra, sin sumar gastos ni tributos, multiplicada por el peso del suelo en el valor catastral total. Se aplica si es menor que la base objetiva y lo acreditas con las escrituras de compra y de venta.
- Tipo de gravamen: el 29,5 %, por debajo del máximo legal del 30 %.
Coeficientes que se aplican en Alcobendas
La ordenanza tiene su propia tabla de coeficientes. Cuando el Estado fija máximos más bajos, se aplican estos directamente (artículo 107.4 de la ley), así que el coeficiente efectivo es el menor de los dos. Hoy los máximos estatales son los del Real Decreto-ley 8/2023. El Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación, fija otros desde el 1 de diciembre de 2026, lo que daría la última columna:
| Años completos de tenencia | Coeficiente efectivo hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026, si se convalida |
|---|---|---|
| Menos de 1 / 1 | 0,14 / 0,13 | 0,14 / 0,13 |
| 2 / 3 | 0,14 / 0,14 | 0,15 / 0,16 |
| 4 / 5 / 6 | 0,16 / 0,17 / 0,16 | 0,17 / 0,17 / 0,16 |
| 7 / 8 / 9 | 0,12 / 0,10 / 0,09 | 0,12 / 0,10 / 0,09 |
| De 10 a 13 | 0,08 | 0,08 |
| 14 / 15 | 0,09 / 0,09 | 0,10 / 0,11 |
| 16 / 17 | 0,10 / 0,13 | 0,11 / 0,11 |
| 18 / 19 | 0,17 / 0,23 | 0,13 / 0,20 |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 |
Ejemplo con números
Chalet con un valor catastral total de 600.000 €, del que 420.000 € corresponden al suelo (70 %). Son cifras de ejemplo.
| Concepto | Caso A: 22 años | Caso B: 4 años |
|---|---|---|
| Precio de compra | 700.000 € | 2.300.000 € |
| Precio de venta | 2.400.000 € | 2.350.000 € |
| Base objetiva (420.000 × coeficiente) | 168.000 € (0,40) | 67.200 € (0,16) |
| Base real (ganancia × 70 %) | 1.190.000 € | 35.000 € |
| Base aplicada | 168.000 € (objetiva) | 35.000 € (real) |
| Cuota al 29,5 % | 49.560 € | 10.325 € |
En el caso A, si la escritura se firma a partir del 1 de diciembre y el Real Decreto-ley 26/2026 se convalida, el coeficiente baja a 0,30: la base quedaría en 126.000 € y la cuota en 37.170 €. Con muchos años y una revalorización fuerte suele convenir el método objetivo; con pocos años o poca ganancia, el real. Puedes probar tus datos en la calculadora de plusvalía municipal.
¿Hay bonificaciones en Alcobendas?
En una compraventa, no. La ordenanza solo bonifica las herencias de la vivienda habitual del fallecido (y de los locales afectos a su actividad):
| Quién hereda | Bonificación en la cuota |
|---|---|
| Descendientes y adoptados menores de 25 años | 85 % |
| Descendientes y adoptados mayores de 25 años | 60 % |
| Cónyuge, ascendientes y adoptantes | 60 % |
| Usufructo vitalicio del cónyuge viudo | 85 % |
La pareja de hecho inscrita en el registro municipal o en el de la Comunidad de Madrid se equipara al cónyuge. Si el fallecido vivía en una residencia de mayores, cuenta como habitual su última vivienda. Si heredaste y vendes después, revisa vender una vivienda heredada.
¿Cuándo y cómo se presenta?
- Plazo: 30 días hábiles desde la escritura de venta; en herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venzan.
- Forma: autoliquidación ante el Ayuntamiento. La ficha del trámite detalla la documentación y ofrece ayuda para prepararla.
- Retraso: si la presentas tarde sin requerimiento, hay recargo del 1 % más un 1 % por mes completo, y pasados doce meses, del 15 % más intereses de demora.
La plusvalía que pagas resta en tu IRPF como gasto de la venta y reduce la ganancia patrimonial. Todos los impuestos de la operación están en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué tipo de plusvalía municipal se paga en Alcobendas?
El 29,5 % sobre la base imponible, tanto por el método objetivo como por el real. La base es la menor de las dos que resulten.
¿Se paga plusvalía si vendo mi casa de La Moraleja por menos de lo que la compré?
No, si no hay incremento de valor la venta no está sujeta. Debes comunicarlo al Ayuntamiento y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta. Se comparan los valores de escritura (o los comprobados por la Administración, si son mayores), sin sumar gastos ni tributos.
¿Hay bonificación por vender la vivienda habitual en Alcobendas?
No. Las bonificaciones de la ordenanza solo se aplican a herencias de la vivienda habitual del fallecido, con el 85 % o el 60 % según quién herede. En una compraventa se paga la cuota completa.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía tras vender?
Treinta días hábiles desde la firma de la escritura. Si te retrasas sin requerimiento del Ayuntamiento, se aplica un recargo que empieza en el 1 % y sube un punto por cada mes completo; pasados doce meses, es del 15 % más intereses de demora.
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