Muchos propietarios de la Comunidad de Madrid se preguntan si necesitan la cédula de habitabilidad para vender su vivienda. La respuesta tiene un matiz que conviene aclarar cuanto antes: en Madrid la cédula de habitabilidad, como documento independiente, no existe. Hace años quedó sustituida por la licencia de primera ocupación (LPO), que acredita que la vivienda se construyó conforme al proyecto aprobado y a la normativa vigente y que reúne las condiciones para ser habitada.
Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación: no son lo mismo
En comunidades como la Valenciana o Cataluña sigue vigente la cédula de habitabilidad, un certificado con caducidad que se renueva periódicamente. En la Comunidad de Madrid ese papel lo cumple la licencia de primera ocupación, que expide el ayuntamiento cuando se termina la obra. No es un documento que caduque ni que haya que renovar cada pocos años, sino que queda vinculado al edificio desde su construcción. Confundir ambos conceptos genera muchas dudas innecesarias entre quienes van a vender, sobre todo cuando el propietario ha vivido antes en otra comunidad autónoma donde la cédula sí era un trámite habitual y periódico.
Es obligatoria para vender una vivienda de segunda mano?
Para la compraventa de una vivienda usada, el notario no exige la licencia de primera ocupación como requisito para firmar la escritura. Es decir, puedes vender sin presentarla. Ahora bien, el comprador tiene todo el derecho a solicitarla, y contar con ella transmite tranquilidad y agilidad. Además, hay situaciones concretas en las que resulta imprescindible, por lo que es recomendable localizarla entre la documentación del inmueble antes de sacarlo al mercado. Un comprador con financiación bancaria es especialmente cuidadoso con este tipo de documentos, y adelantarse a sus dudas acelera la operación.
- Obra nueva: la primera ocupación es obligatoria e imprescindible para escriturar y contratar suministros.
- Alta de nuevos suministros: las compañías de agua, luz o gas pueden pedirla para dar de alta contadores por primera vez.
- Reformas con cambio de uso o de distribución relevante: puede requerirse una licencia de ocupación actualizada.
- Uso turístico: resulta necesaria para tramitar la licencia de vivienda de uso turístico.
Los certificados que sí son obligatorios al vender
Aunque la licencia de primera ocupación no sea imprescindible para transmitir una vivienda usada, hay documentos que la ley sí exige. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar y escriturar. En edificios de cierta antigüedad, la inspección técnica del edificio (ITE o IEE) debe estar en regla. Y para preparar la firma conviene tener a mano la nota simple actualizada, el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios y el resto de la documentación de venta. Ordenar todos estos papeles con antelación evita que la operación se ralentice justo cuando ya hay comprador.
Recomendación práctica
Si tu vivienda es de segunda mano y ya tuvo ocupación en su día, no debes preocuparte: la venta puede cerrarse sin la licencia de primera ocupación. Aun así, conviene solicitarla al ayuntamiento —o comprobar si existe copia en la comunidad o en la promotora— porque un comprador informado la valorará y evitarás retrasos si finalmente la pide. En Luxor Haus revisamos toda la documentación del inmueble antes de comercializarlo, ofrecemos valoración confidencial en 24 horas y trabajamos con una comisión máxima del 2 %, de modo que llegues a la firma sin sorpresas de última hora.
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