IVA o ITP al comprar vivienda de lujo en Madrid: cómo afecta al vendedor

Cuando se vende una vivienda de lujo, el vendedor tiene su propia factura fiscal (la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal). Pero hay un impuesto que, aunque lo paga el comprador, conviene que el vendedor conozca bien: el que grava la propia compra. Según el caso será IVA o ITP, y esa diferencia influye en el precio total que el comprador desembolsa y, por tanto, en la negociación.

Obra nueva: IVA más Actos Jurídicos Documentados

Si la vivienda se transmite por primera vez (obra nueva vendida directamente por el promotor), la operación tributa por IVA. En vivienda, el tipo general es del 10 % sobre el precio de compra. A ese IVA se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un tributo autonómico que en la Comunidad de Madrid se aplica a un tipo reducido para la vivienda.

Este es el escenario típico de una promoción de lujo recién construida. La distinción entre vender obra nueva o segunda mano tiene más matices, que tratamos en vender obra nueva frente a segunda mano de lujo.

Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

La gran mayoría de las ventas entre particulares son de vivienda de segunda mano, y tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto cedido a las comunidades autónomas. En la Comunidad de Madrid el tipo general del ITP para vivienda es del 6 %, uno de los más competitivos de España, lo que la convierte en un territorio atractivo para el comprador.

Ese ITP lo abona el comprador, se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro, y hay que tenerlo muy presente al fijar el precio. Explicamos qué es y cómo influye en el valor de referencia catastral en la venta.

Cómo afecta al vendedor

Aunque no lo pagues tú, este impuesto importa por tres motivos:

• Presupuesto del comprador: al precio de tu casa el comprador debe sumar entre un 6 % y un 10 % de impuestos, más notaría y registro. Ese coste total condiciona hasta dónde puede llegar.
• Negociación: en operaciones de alto importe, unos puntos de impuesto son mucho dinero, y el comprador lo tiene en cuenta al ofertar.
• Valor de referencia: si el precio pactado queda por debajo del valor de referencia, el comprador tributará por ese valor superior, algo que puede frenar una operación si el inmueble está mal valorado.
• Comparación entre comunidades: el ITP del 6 % en Madrid es más bajo que en otras autonomías, un argumento que juega a favor a la hora de atraer comprador de fuera de la región.

Por eso, un precio bien fijado desde el principio no solo te beneficia a ti: facilita que la operación encaje en el presupuesto real del comprador.

No confundir con los impuestos del vendedor

Conviene tener el mapa fiscal completo. El IVA o el ITP son la fiscalidad del comprador. Como vendedor, tu tributación gira en torno a la ganancia patrimonial en el IRPF y a la plusvalía municipal. Quién paga cada cosa lo resumimos en quién paga qué gastos en la compraventa.

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