Una de las dudas más frecuentes de quien vende en Madrid es sencilla de enunciar y no siempre fácil de responder: ¿quién paga qué? El Código Civil establece un reparto por defecto entre comprador y vendedor, pero las partes pueden pactar otra cosa en el contrato. Conocer con precisión qué gasto e impuesto corresponde a cada uno evita sorpresas en notaría y permite negociar con datos en la mano.
Gastos e impuestos que asume el vendedor
Como norma general, el vendedor soporta los gastos ligados a la titularidad y a la ganancia que obtiene con la venta:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano. Lo paga el vendedor y su cuantía depende del municipio y del método de cálculo elegido. Conviene comparar el método real frente al objetivo para no pagar de más.
- IRPF por la ganancia patrimonial: tributa la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, en la base del ahorro. Existen exenciones (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años) que conviene revisar antes de firmar.
- Gasto de cancelación registral de la hipoteca, si la vivienda tenía carga y se cancela para vender libre de cargas.
- Certificados obligatorios: certificado energético y, según el caso, cédula o certificado de deuda cero de la comunidad.
Gastos e impuestos que asume el comprador
El comprador soporta los gastos vinculados a la adquisición y a la inscripción de su nuevo derecho:
- Impuesto de la transmisión: ITP si es vivienda de segunda mano (tipo autonómico en la Comunidad de Madrid) o IVA más AJD si es obra nueva.
- Notaría (escritura de compraventa) y Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a su nombre.
- Gastos de su propia hipoteca, si financia la compra, incluida la tasación, que en la práctica asume el comprador.
Puedes profundizar en el detalle de los gastos de notaría y registro para entender cómo se calculan.
Lo que dice la ley y lo que se pacta
El Código Civil dispone que los gastos de otorgamiento de escritura corren a cargo del vendedor y los de la primera copia y posteriores a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. Esa última frase es la clave: en la práctica, el reparto se negocia y se refleja en el contrato de arras y en la escritura. Lo habitual en Madrid es que cada parte asuma lo que le corresponde por defecto, pero conviene dejarlo por escrito para evitar discusiones el día de la firma. Un buen contrato de arras ya deja cerrado este punto, y detallar el reparto desde ese momento aporta seguridad a ambas partes y evita renegociaciones de última hora ante notario, que son la principal causa de retrasos en la firma.
Un caso especial: la prorrata del IBI
El IBI del año en curso lo paga quien es titular a 1 de enero —es decir, el vendedor—, pero es práctica extendida y avalada por la jurisprudencia prorratear el importe entre ambas partes según los meses de titularidad de cada uno. No es obligatorio salvo pacto, así que conviene acordarlo. Tienes el detalle en el artículo sobre el prorrateo del IBI.
Tener claro este reparto desde el principio da tranquilidad y agiliza el cierre. En una venta de alto standing, contar con acompañamiento profesional hasta notaría —incluido en nuestra comisión máxima del 2 %— evita errores en la distribución de gastos y protege tanto el precio como los plazos de la operación.
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