Imputación de renta: lo que paga tu segunda vivienda vacía hasta que la vendes

Es una de las sorpresas más habituales para el propietario de una segunda residencia en Madrid: la vivienda está cerrada, no se alquila, no produce un euro, y aun así hay que declararla todos los años en el IRPF. Se llama imputación de rentas inmobiliarias, la regula el artículo 85 de la Ley del IRPF y conviene tenerla clara, sobre todo el año en que se vende, porque es cuando más errores se cometen.

Qué es y cuánto se paga

Hacienda entiende que un inmueble urbano a disposición de su propietario genera una renta presunta. El cálculo parte del valor catastral que figura en el recibo del IBI:

• 1,1 % del valor catastral cuando este ha sido revisado y ha entrado en vigor en el propio ejercicio o en los diez anteriores.
• 2 % del valor catastral en el resto de los casos.
• Si el inmueble carece de valor catastral o no se ha notificado, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor de adquisición y el comprobado por la Administración.

Esa cantidad se integra en la base imponible general, junto a los rendimientos del trabajo, de modo que tributa al tipo marginal del contribuyente y no a los tipos del ahorro. Y hay un detalle que molesta a muchos propietarios: en la imputación no se deduce ningún gasto. Ni IBI, ni comunidad, ni seguro, ni suministros. Se paga sobre la renta presunta, sin más.

Qué inmuebles imputan y cuáles no

No imputan la vivienda habitual, el suelo no edificado, los inmuebles en construcción ni aquellos que, por razones urbanísticas, no son susceptibles de uso. Tampoco imputan las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda habitual, hasta un máximo de dos, porque el Reglamento del IRPF las considera parte de esa vivienda habitual.

Sí imputan la segunda residencia de la sierra o de la costa, el piso vacío heredado, el garaje o el trastero con referencia catastral propia que no acompañan a la vivienda habitual, y la vivienda que se ha quedado libre a la espera de comprador. Si el inmueble pertenece a varios copropietarios, cada uno imputa según su porcentaje de titularidad, algo relevante en las situaciones de proindiviso.

El año en que vendes: prorrateo por días

La imputación se calcula por días. En el ejercicio de la venta, el propietario imputa solo desde el 1 de enero hasta la fecha de la escritura pública, y el comprador desde ese día hasta fin de año. Es un cálculo sencillo pero que el borrador de Renta suele traer mal, porque los datos fiscales se elaboran con la información catastral y no siempre reflejan el cambio de titularidad a mitad de año.

Además, ese mismo ejercicio hay que declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión, que va a la base del ahorro y sigue su propia escala. Son dos cosas distintas y ambas conviven en la misma declaración: la imputación por los días de titularidad y la ganancia por la venta, explicada en la guía del IRPF en la venta.

Casos mixtos y errores que salen caros

Si la vivienda estuvo alquilada parte del año y vacía el resto, se declara rendimiento de capital inmobiliario por los días de alquiler (ahí sí con gastos deducibles y, en su caso, con la reducción por arrendamiento de vivienda) e imputación por los días restantes. Nunca las dos cosas por el mismo periodo.

Los fallos más frecuentes son tres: olvidar la imputación de un garaje o trastero independiente, mantener la imputación del año completo cuando la vivienda ya se vendió en junio, y aplicar el 1,1 % cuando corresponde el 2 % por no comprobar la fecha de revisión catastral del municipio. Los dos primeros generan requerimientos casi automáticos, porque el cruce con los datos del Catastro y de la notaría es inmediato.

Antes de vender conviene revisar cómo has venido declarando el inmueble: la coherencia entre esos ejercicios y la declaración de la venta es lo que evita una comprobación posterior.