La supresión del visado de residencia por inversión inmobiliaria —la conocida golden visa— generó bastante ruido en el mercado residencial español. Conviene ordenar el efecto real en la Comunidad de Madrid, porque el propietario que va a vender necesita saber si su comprador potencial sigue ahí. La respuesta corta es que sí: el visado por inversión nunca fue el motor de la vivienda de lujo madrileña, a diferencia de lo que ocurría en algunos mercados de costa e insulares.
Por qué Madrid apenas lo nota
El comprador internacional que opera en el Barrio de Salamanca, Chamberí, El Viso o el noroeste rara vez compraba para conseguir un permiso de residencia. Compra por otras razones, y todas siguen intactas:
- Ciudadanos de la Unión Europea que no necesitan visado alguno para residir: franceses, italianos, alemanes, portugueses y holandeses son una parte muy relevante de la demanda de alto standing.
- Familias latinoamericanas —mexicanas, venezolanas, colombianas, peruanas y argentinas— con vínculos familiares, idioma común y, en muchos casos, doble nacionalidad o residencia ya resuelta por otras vías.
- Directivos y profesionales trasladados a Madrid, cuya residencia deriva del trabajo y no de la compra.
- Inversores patrimonialistas que buscan un activo en euros, en una capital con seguridad jurídica y con una fiscalidad autonómica que sigue siendo la más benigna de España en patrimonio y sucesiones.
A eso se suman motivos muy prosaicos y muy decisivos: colegios internacionales, conectividad aérea, sanidad privada de primer nivel y una calidad de vida urbana que compite con cualquier capital europea. El perfil completo lo analizamos en comprador internacional de vivienda en Madrid.
Qué ha cambiado de verdad
El cambio no está en la demanda, sino en el guion de la operación. Desaparece un tipo de comprador que buscaba el ticket mínimo de inversión como fin en sí mismo y que, con frecuencia, priorizaba el importe sobre el producto. Sin ese incentivo administrativo, la decisión se vuelve puramente inmobiliaria: ubicación, calidades, luz, superficie y precio. Para el propietario esto es una buena noticia, porque premia al producto bien preparado y penaliza al que solo confiaba en el atractivo del umbral de inversión.
Lo que el vendedor debe tener resuelto
Vender a un comprador no residente añade pasos que conviene anticipar para no perder semanas:
- NIE y cuenta bancaria española del comprador. Es el cuello de botella más habitual; pedir confirmación de que está en marcha antes de firmar arras evita sorpresas.
- Justificación del origen de los fondos. La normativa de prevención del blanqueo obliga al notario y a los intermediarios a documentarlo. Lo detallamos en prevención de blanqueo en la compraventa de lujo.
- Forma de pago. Las transferencias internacionales tardan más que un cheque bancario nacional; hay que fijar en el contrato el día valor y quién asume las comisiones.
- Poderes y traducciones. Si el comprador no comparece, el poder otorgado en el extranjero necesita apostilla y traducción jurada, y el notario puede exigir intérprete.
- Si el vendedor es quien no reside en España, entran en juego la retención del 3 % y la declaración mediante modelo 210.
Cómo se llega hoy a ese comprador
El comprador internacional busca en portales, pero decide con material. Un dosier completo en español e inglés, reportaje fotográfico profesional, plano acotado y vídeo permiten que una familia que vive fuera avance sin pisar la vivienda hasta la visita definitiva. A eso se suma la difusión en redes sociales y el trabajo con una red de contactos profesional. Es el mismo estándar con el que comercializamos en Luxor Haus, con valoración confidencial en 24 horas y una comisión máxima del 2 %.
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