Daños en la vivienda entre las arras y la escritura: quién responde si vendes en Madrid

En resumen: desde la firma de las arras hasta la escritura, el vendedor debe conservar la vivienda y entregarla en el mismo estado en que estaba al firmar (artículos 1094 y 1468 del Código Civil). Si el daño es culpa suya, responde él. Si es fortuito, el Código Civil no deja claro quién asume la pérdida (salvo si el vendedor está en mora o hay una condición suspensiva pendiente), así que lo decisivo es lo pactado.

Entre las arras y la notaría suelen pasar semanas o meses, y una fuga, una tormenta o un robo pueden cambiar lo que el comprador vio y aceptó. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué obligaciones tiene el vendedor después de firmar las arras?

Cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio, la compraventa queda perfeccionada aunque todavía no exista escritura (artículo 1450 del Código Civil). Es lo que ocurre con las arras confirmatorias y, según cómo estén redactadas, también con muchas penitenciales (repasa las diferencias entre los tipos de arras). Desde ese momento, el vendedor tiene estos deberes:

• Conservar la vivienda con la diligencia de un buen padre de familia (artículo 1094).
• Entregarla en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468), con sus accesorios (artículo 1097) y con todo lo que figure en el inventario.
• Actuar de buena fe (artículo 1258), lo que incluye avisar al comprador de cualquier incidencia relevante. Callar un daño puede salir caro (ver qué debe contar el vendedor al comprador).

Mientras no se firme la escritura ni se entreguen las llaves, el comprador no es propietario: en el derecho español la propiedad se transmite con el contrato más la entrega (artículo 609), y otorgar la escritura pública equivale a entregar, salvo que de la propia escritura resulte lo contrario (artículo 1462). Hasta entonces, la vivienda la posees y la aseguras tú.

¿Quién paga un daño en la vivienda antes de la escritura?

Si el daño es culpa del vendedor

Responde el vendedor. Quien incumple por dolo, negligencia o morosidad debe indemnizar los daños y perjuicios (artículo 1101). Por ejemplo: descuidar la piscina, llevarse un electrodoméstico incluido o no atender una gotera. El comprador puede exigir la reparación o una rebaja y, si el incumplimiento es grave, pedir la resolución del contrato con indemnización (artículo 1124).

Si es un caso fortuito

Por ejemplo, un rayo, una tormenta excepcional o un daño causado por un tercero que el vendedor no podía evitar. Nadie responde de los sucesos imprevisibles o inevitables, salvo que la ley o el contrato digan otra cosa (artículo 1105). La cuestión es quién soporta la pérdida. El artículo 1452 remite a los artículos 1096 y 1182, y la doctrina está dividida: una corriente entiende que, desde la perfección, el riesgo pasa al comprador, que seguiría obligado a pagar; otra sostiene que lo soporta el vendedor, como propietario, hasta la entrega. Los tribunales dan mucho peso a lo pactado. Eso sí: si el vendedor está en mora (por ejemplo, el comprador le ha exigido escriturar y no lo ha hecho, artículo 1100), responde incluso del caso fortuito (artículo 1096).

Si hay una condición suspensiva pendiente

Si la venta depende de que el comprador obtenga su hipoteca (condición suspensiva de financiación), el artículo 1122 fija reglas mientras la condición esté pendiente: si la vivienda se pierde sin culpa del vendedor, la obligación se extingue; si solo se deteriora sin culpa suya, el menoscabo corre a cargo del comprador; y si se deteriora por culpa del vendedor, el comprador puede elegir entre resolver o exigir el cumplimiento, con indemnización en ambos casos.

¿Puede el comprador echarse atrás por un daño en la vivienda?

Depende de la gravedad. Un desperfecto menor que se repara o se compensa no suele justificar la resolución: los tribunales exigen un incumplimiento esencial. Pero si la vivienda queda inhabitable durante meses o pierde algo determinante, el comprador puede tener base para resolver y recuperar las arras, y para reclamar daños si hubo culpa del vendedor.

Con arras penitenciales, el comprador puede desistir perdiendo lo entregado, dentro del plazo pactado y antes de que se cumpla el contrato (artículo 1454); la discusión, entonces, es si se marcha perdiendo las arras o recuperándolas. Si el comprador se retira, revisa qué hacer si el comprador se echa atrás tras las arras.

¿Qué cláusulas conviene incluir en el contrato de arras?

La mayoría de los conflictos se evitan con unas líneas bien escritas en el contrato de arras:

• Estado de entrega: fotografías fechadas, inventario firmado y relación de instalaciones que funcionan.
• Reparto del riesgo: quién asume el caso fortuito hasta la escritura. Lo equilibrado suele ser que lo asuma el vendedor, que tiene la posesión y el seguro.
• Umbral de daño grave: a partir de qué coste o plazo de reparación puede el comprador desistir y recuperar las arras.
• Seguro e indemnización: mantener la póliza hasta la firma y decidir si la indemnización pendiente se cede al comprador o se descuenta del precio (más detalle en el artículo sobre el seguro de hogar al vender).
• Visita de comprobación: derecho del comprador a ver la vivienda unos días antes de la notaría.

¿Qué hacer si la vivienda sufre un daño antes de firmar?

1. Documenta el daño con fotos fechadas y evita que vaya a más.
2. Avisa a tu aseguradora en un plazo máximo de siete días desde que lo conozcas, salvo que la póliza fije uno más amplio (artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro). Si afecta a elementos comunes, avisa también a la comunidad.
3. Comunícalo al comprador por escrito, sin esperar a que lo descubra en la visita previa a la firma.
4. Pide presupuesto y plazo.
5. Firma una adenda que recoja quién repara, cuándo, si cambia el precio y si se mueve la fecha de escritura (consulta cómo prorrogar el contrato de arras).

Si quieres preparar la venta con estas cautelas, en Luxor Haus te hacemos una valoración confidencial y sin compromiso, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Debo mantener el seguro de hogar después de firmar las arras?

Sí. Hasta la escritura sigues siendo el propietario y, salvo que hayas entregado antes las llaves, quien tiene la posesión de la vivienda. Cancelar la póliza al firmar las arras es un error caro.

Si se estropea la caldera antes de la escritura, ¿tengo que repararla?

Si estaba incluida y funcionaba al firmar las arras, debes entregarla en ese estado (artículo 1468 del Código Civil). Repárala antes de la firma o pacta por escrito un descuento.

¿Puede el comprador negarse a pagar el resto si la vivienda se daña por una tormenta?

Si el contrato no dice nada, es una cuestión discutida, porque el Código Civil no deja claro quién asume el riesgo fortuito antes de la entrega. Si la venta está sujeta a una condición suspensiva pendiente, el menoscabo sin culpa del vendedor corre a cargo del comprador (artículo 1122). Lo prudente es pactarlo en las arras.

¿Qué pasa con las arras si la vivienda queda destruida?

Si se destruye sin culpa del vendedor y antes de que incurra en mora, la obligación de entregarla se extingue (artículo 1182). Qué ocurre con el precio y las arras es discutido, por eso conviene pactar su devolución íntegra. Si hubo culpa del vendedor, además debe indemnizar al comprador.