Cómo afecta la hipoteca al IRPF de la venta de tu vivienda

Es una de las confusiones más extendidas entre propietarios que venden en Madrid: "vendí en 900.000 euros y todavía debía 400.000 al banco, así que mi ganancia son 500.000". No funciona así. La hipoteca es una deuda personal del vendedor, no un elemento del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, y confundirlo lleva a estimaciones de impuesto que se desvían decenas de miles de euros.

El cálculo real de la ganancia

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, con independencia de cómo se financiara la compra en su día y de cuánto quede por amortizar hoy:

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que asume el vendedor (plusvalía municipal, comisión de la agencia, certificado energético, notaría en la parte que le corresponda).
• Valor de adquisición: el precio que pagaste, más los gastos y tributos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y más las inversiones y mejoras realizadas, que no es lo mismo que las reparaciones y el mantenimiento.

Si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición se minora además en las amortizaciones deducidas o deducibles durante el arrendamiento. El desarrollo completo está en IRPF y ganancia patrimonial al vender y en gastos deducibles de la ganancia patrimonial.

Los gastos de la hipoteca, en general, no deducen

Aquí conviene ser preciso, porque el criterio administrativo es restrictivo. Los gastos que derivan del préstamo y no de la compraventa no se consideran inherentes a la transmisión: la comisión por cancelación anticipada, los intereses pagados y los gastos de la escritura de cancelación y su inscripción registral se vinculan al contrato de préstamo, no a la venta del inmueble. La Dirección General de Tributos viene rechazando su deducción por ese motivo, de modo que no deben restarse del valor de transmisión.

Distinto es el impacto económico: cancelar anticipadamente sí reduce lo que recibes en el bolsillo, aunque no reduzca el impuesto. Por eso conviene negociarla con antelación, como explicamos en la comisión de cancelación anticipada al vender. Y ojo con el calendario: la cancelación económica en la notaría y la cancelación registral son dos actos distintos, y la segunda hay que tramitarla para que la carga desaparezca del Registro.

Dónde sí importa el préstamo pendiente: la reinversión

Hay un punto en el que la hipoteca entra de lleno en la ecuación fiscal, y es la exención por reinversión en vivienda habitual. Para aplicarla hay que reinvertir el importe total obtenido en la venta en un plazo de dos años, y cuando la vivienda transmitida tenía un préstamo pendiente, ese importe obtenido se minora en el principal que se amortiza con el precio de la venta. Es decir, se reinvierte lo que realmente queda tras cancelar el préstamo, no el precio bruto de la escritura.

Esta regla suele jugar a favor del contribuyente, porque rebaja el listón de lo que hay que reinvertir para dejar exenta toda la ganancia. Si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional. Los requisitos, plazos y la condición de vivienda habitual están detallados en la exención por reinversión en vivienda habitual.

Tres comprobaciones antes de firmar

• Pide el certificado de saldo pendiente al banco con días de antelación y confirma si hay comisión de cancelación y de qué importe.
• Reúne las facturas de las mejoras con su IVA: sin factura no hay mayor valor de adquisición, y cada 10.000 euros acreditados pueden ahorrar en torno a 2.000 de impuesto en los tramos altos del ahorro.
• Calcula el neto antes de negociar, no después. Saber qué te queda limpio te da una posición mucho más firme en la mesa.

Con estos números encima de la mesa, la decisión de vender deja de ser una intuición y pasa a ser una cuenta.