Muchos propietarios venden con la hipoteca todavía pendiente y, en el momento de la firma, cancelan el préstamo con el dinero de la venta. Es lo habitual y no plantea problemas. Lo que a menudo sorprende es que ese pago anticipado puede llevar aparejada una comisión a favor del banco. Conocerla antes de vender permite calcular con precisión cuánto dinero llegará realmente al bolsillo del vendedor.
Qué es la comisión por cancelación anticipada
Cuando se firma una hipoteca, el banco cuenta con cobrar intereses durante toda la vida del préstamo. Si el cliente devuelve el capital antes de tiempo, la entidad deja de percibir esos intereses. Para compensarlo, la ley permite pactar una comisión, que puede denominarse de amortización anticipada, de cancelación o, en las hipotecas más recientes, compensación por riesgo de tipo de interés. No todas las hipotecas la tienen, y su importe depende de lo firmado en su día y de la normativa vigente cuando se contrató.
Esta comisión no debe confundirse con los gastos de cancelación registral, que son distintos y se explican más abajo.
Límites legales que te protegen
La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fijó topes máximos para estas comisiones en las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor. A grandes rasgos:
- Hipotecas a tipo variable: la comisión no puede superar el 0,25 % del capital amortizado si la cancelación se produce dentro de los tres primeros años, o el 0,15 % si ocurre dentro de los cinco primeros, según lo pactado. Pasado ese periodo, no cabe comisión.
- Hipotecas a tipo fijo: el límite es del 2 % del capital durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces.
En hipotecas más antiguas rigen los límites de la normativa vigente cuando se firmaron, que solían ser algo superiores. Por eso el primer paso es pedir a la entidad un certificado de deuda pendiente, donde figura el capital que resta y la comisión aplicable a la fecha prevista de venta.
Cómo se paga en la firma
En la práctica, la cancelación se resuelve el mismo día de la escritura. El comprador entrega el precio y, con parte de ese importe, se salda la deuda con el banco, que emite carta de pago. La comisión, si existe, se descuenta de lo que recibe el vendedor. Por eso es imprescindible calcularla de antemano: no es lo mismo vender con una hipoteca ya cerca del final que con una recién firmada a tipo fijo, donde la comisión puede ser relevante.
Si desea una visión completa del proceso, le será útil nuestra guía sobre vender una vivienda con hipoteca pendiente.
No confundir con la cancelación registral
Pagar la deuda al banco no basta para que la hipoteca desaparezca del registro de la propiedad. La carga sigue inscrita hasta que se tramita la cancelación registral, que conlleva sus propios gastos de notaría y registro y que en las compraventas suele asumir el vendedor. Son dos conceptos independientes: la comisión bancaria compensa al banco por el pago anticipado; los gastos registrales sirven para dejar la finca libre de cargas.
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