Comisión inmobiliaria al vender: cuándo se paga, cómo se factura y qué IVA lleva

La comisión es el gasto más visible de una venta y, a la vez, el peor explicado. Muchos propietarios firman un encargo sin saber en qué momento nace el derecho del intermediario a cobrar, si el porcentaje pactado lleva IVA incluido o no, y qué efecto tiene esa factura en su declaración de la renta. Son tres cuestiones distintas y las tres se deciden antes de firmar, no después.

Cuándo se devenga la comisión

El contrato de mediación o corretaje no obliga al intermediario a un resultado, pero solo le da derecho a cobrar si ese resultado llega. La doctrina consolidada del Tribunal Supremo sitúa el nacimiento del derecho en el momento en que la venta se perfecciona gracias a la intervención del mediador. En la práctica, lo que manda es lo que esté escrito en el encargo, y ahí conviven dos cláusulas muy diferentes:

• Devengo con la firma de las arras. El intermediario cobra al reservarse la vivienda. Si la operación se cae después, el propietario ya ha pagado por una venta que no existe.
• Devengo con la firma de la escritura pública. Es la opción sensata para el propietario: se paga cuando la venta se consuma y el precio se ha cobrado, en la propia notaría.

Revisa también la duración del encargo, qué ocurre si el comprador aparece por tu cuenta y si hay exclusiva, además de las cláusulas de continuidad que pretenden cobrar por compradores presentados meses después de terminar el contrato.

Cómo se factura y qué IVA lleva

Los honorarios de intermediación son una prestación de servicios sujeta al IVA general del 21 %. No existe tipo reducido por tratarse de vivienda, así que cuando veas anunciado un porcentaje pregunta siempre si es con impuesto o sin él: sobre importes altos la diferencia es muy relevante. Un ejemplo con cifras claras: en una vivienda vendida por 1.200.000 €, una comisión del 2 % son 24.000 € de base, más 5.040 € de IVA, es decir, 29.040 € en total.

La factura debe emitirse a nombre del propietario o propietarios, con número, fecha, base imponible, tipo y cuota desglosados. Si la vivienda pertenece a varios titulares, lo habitual es repartirla según el porcentaje de cada uno, porque cada uno declarará su parte de la ganancia. Sin esa factura correctamente emitida y su justificante de pago, el gasto no es defendible ante Hacienda.

La comisión resta en tu ganancia patrimonial

Este es el punto que más propietarios desconocen. La Ley del IRPF establece que el valor de transmisión es el importe real de la venta menos los gastos y tributos inherentes a ella satisfechos por el vendedor. La comisión inmobiliaria entra de lleno en ese concepto, igual que la plusvalía municipal, el certificado energético o la cancelación registral de la hipoteca.

Siguiendo el ejemplo anterior, si vendes por 1.200.000 € y pagas 29.040 € de honorarios, tu valor de transmisión a efectos fiscales baja a 1.170.960 €, y la ganancia sobre la que tributas se reduce en esa misma cantidad. En las bases más altas del ahorro, donde el tipo se acerca al 28 %, eso supone recuperar por la vía fiscal una parte muy apreciable de lo pagado. Puedes ampliarlo en nuestra guía de gastos deducibles de la ganancia patrimonial y en el artículo sobre los tramos de la base del ahorro.

Qué debería incluir ese porcentaje

Un honorario razonable no se juzga solo por su cifra, sino por lo que cubre. En una venta de alto standing debería incluir, sin coste añadido:

• Valoración previa y estrategia de precio.
• Reportaje fotográfico profesional, planos y dosier de venta.
• Publicación en portales, difusión en redes sociales y trabajo sobre la red de contactos.
• Filtrado de interesados, verificación de solvencia y acompañamiento en todas las visitas.
• Negociación, revisión documental previa y acompañamiento hasta la firma en notaría.

En Luxor Haus aplicamos una comisión máxima del 2 % con todo lo anterior incluido, sin gastos de salida ni cargos por publicidad, y el devengo se produce en la escritura. La valoración confidencial en 24 horas es previa, gratuita y no obliga a nada.