El impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el gran desconocido de la compraventa de vivienda. Muchos propietarios lo confunden con el ITP y otros creen que nunca les afecta porque lo paga el comprador. Ambas ideas son inexactas, y en una venta de alto standing la diferencia puede suponer varios miles de euros.
ITP y AJD no se pagan a la vez
La cuota gradual de AJD y la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas son incompatibles. Por eso, en la compraventa de una vivienda de segunda mano entre particulares, que tributa por ITP —con tipo general del 6 % en la Comunidad de Madrid—, la escritura no devenga además la cuota variable de AJD.
El AJD entra en escena cuando la entrega está sujeta y no exenta de IVA: vivienda de obra nueva adquirida al promotor, o determinadas transmisiones realizadas por empresarios con renuncia a la exención. En esos casos la escritura tributa por AJD al tipo general del 0,75 % en la Comunidad de Madrid sobre el valor declarado, además del IVA correspondiente. Si esta es tu situación, conviene leer antes cuándo se aplica IVA y cuándo ITP.
Los casos en los que el AJD lo paga el vendedor
Aquí está la parte que suele sorprender. El sujeto pasivo del AJD es el adquirente en la compraventa, pero el vendedor puede acabar pagándolo por escrituras previas que él mismo necesita otorgar para poder vender con la finca en orden:
- Declaración de obra nueva: si vas a regularizar una ampliación, una piscina o un anexo no inscrito, esa escritura tributa por AJD sobre el coste de ejecución declarado de la obra. Es un gasto que hay que presupuestar junto con el arquitecto y el notario; lo detallamos en regularizar obra nueva antes de vender.
- División horizontal, segregación o agrupación: si vendes una parte del inmueble, la escritura de división también devenga AJD.
- Extinción de condominio con adjudicación: habitual tras una herencia o un divorcio; tributa por AJD y no por ITP cuando se adjudica el bien indivisible a un comunero compensando en metálico.
En cambio, la escritura de cancelación de hipoteca está exenta de AJD por previsión legal expresa. No pagas impuesto, pero sí los honorarios de notaría, la gestoría y los aranceles del Registro, que son el coste real de dejar la finca libre de cargas.
Cómo y cuándo se declara
- Modelo: autoliquidación del ITP y AJD ante la Comunidad de Madrid, con la copia autorizada de la escritura.
- Plazo: treinta días hábiles desde el otorgamiento de la escritura.
- Base imponible: el valor declarado del acto documentado; en obra nueva, el coste de ejecución material, no el valor de mercado de la casa.
- Consecuencia práctica: sin la autoliquidación presentada el Registro no inscribe, y sin inscripción la finca no llega limpia a la firma.
Qué debes hacer como vendedor
Revisa la nota simple con tiempo y comprueba que lo inscrito coincide con lo que existe físicamente. Si detectas obras no declaradas, calcula el coste completo de regularizar —proyecto, certificado técnico, notaría, AJD y Registro— y decide si lo asumes tú o lo trasladas al precio de forma transparente. Dejar el problema para la semana de la firma es la forma más rápida de perder al comprador. Un repaso ordenado de papeles está en la documentación necesaria para vender, y el reparto habitual de costes, en quién paga qué gastos.
Los tipos y las bonificaciones autonómicas se revisan periódicamente, de modo que conviene confirmar el tipo vigente y tu caso concreto con un asesor fiscal antes de firmar.
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