Vicios ocultos al vender: hasta dónde responde el vendedor

Muchos propietarios creen que con la firma en notaría termina toda su responsabilidad. No es exacto. El Código Civil impone al vendedor el saneamiento por vicios ocultos, un régimen que permite al comprador reclamar si aparecen defectos graves que no eran visibles en el momento de la compra. Conocerlo antes de vender evita reclamaciones y, sobre todo, permite blindarse con la herramienta más eficaz: la transparencia documentada.

Qué es un vicio oculto y qué no lo es

Los artículos 1484 y siguientes del Código Civil obligan al vendedor a responder de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para su uso o disminuyan de tal modo ese uso que el comprador, de haberlos conocido, no la habría comprado o habría pagado menos. Para que exista vicio oculto tienen que concurrir tres requisitos:

• Que sea oculto: no apreciable a simple vista en una visita normal. Si el defecto estaba a la vista o el comprador es un profesional que debía advertirlo por su oficio, no hay responsabilidad.
• Que sea grave: debe afectar al uso de la vivienda o reducirlo de forma relevante. Un desperfecto menor o el desgaste propio de la antigüedad no lo son.
• Que sea anterior a la venta: el defecto tiene que existir ya en el momento de la entrega, aunque se manifieste después.

Casos típicos: humedades estructurales tapadas con pintura reciente, aluminosis o patologías de la estructura, instalación eléctrica sin capacidad ni protecciones, filtraciones desde la cubierta o desde una terraza superior, plagas de termitas o problemas de saneamiento. Un dato relevante: el artículo 1485 establece que el vendedor responde aunque ignorase la existencia del vicio.

Los plazos: seis meses, y no siempre acaba ahí

La acción por vicios ocultos caduca a los seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490). El comprador puede optar entre desistir del contrato con devolución del precio y gastos, o pedir una rebaja proporcional del precio.

Ahora bien, conviene no quedarse solo con ese plazo. Si el defecto es tan grave que lo entregado no sirve para lo pactado, los tribunales acuden a la figura del incumplimiento contractual, con un plazo general de prescripción de cinco años. Y si hubo ocultación dolosa —tapar a conciencia un problema conocido—, la posición del vendedor se agrava notablemente. En vivienda de alto standing, donde el importe reclamable es alto, esa diferencia no es teórica.

Cómo se protege el vendedor

La defensa no consiste en callar, sino justo en lo contrario: lo que se declara y se documenta deja de ser oculto.

• Revisión previa. Encargar una comprobación técnica del estado de instalaciones, cubierta, humedades y estructura antes de salir al mercado. Lo que aparezca se repara o se comunica.
• Entrega documental. Facturas de reformas, boletines de las instalaciones —conviene tener a mano el certificado de instalación eléctrica y el de gas—, actas de la comunidad y, si procede, la inspección técnica del edificio.
• Reflejo en el contrato. Hacer constar en las arras y en la escritura que el comprador conoce el estado de conservación, con relación expresa de los defectos declarados y, en su caso, del informe técnico entregado.
• Cláusula de exclusión de saneamiento. Es válida cuando el vendedor desconocía los vicios (artículo 1485), pero no ampara la ocultación. Sirve como complemento de la transparencia, nunca como sustituto.

Si el comprador reclama después de la firma

Lo primero es verificar fechas: cuándo se entregó la vivienda, cuándo se comunicó el defecto y si la reclamación está dentro de plazo. Después, comprobar si el defecto era realmente oculto y anterior a la entrega, y reunir toda la documentación que se aportó en su día. Muchas reclamaciones se apagan cuando se acredita que el comprador recibió un informe donde el problema ya constaba, o cuando se demuestra que el desperfecto es posterior o derivado de un mal uso. La preparación previa de la venta, con la documentación completa que detallamos en la guía de documentación, es la mejor póliza posible.