Vender tu vivienda y cobrar en criptomonedas en Madrid: permuta, notario e IRPF

En resumen: el Código Civil exige que el precio de una compraventa sea dinero o signo que lo represente, y las criptomonedas no son moneda de curso legal. Si cobras tu vivienda en bitcoin, la operación suele calificarse como permuta: el notario dejará constancia en la escritura de lo que se entrega, aplicará la Ley 10/2010 y, si eres residente fiscal en España, tributarás en el IRPF por el valor de mercado.

Algunos compradores de vivienda de alto standing tienen parte de su liquidez en criptoactivos y proponen pagar con ellos. Puedes aceptarlo, pero no es una transferencia más: cambia la naturaleza del contrato, añade controles sobre el origen de los fondos y te expone a la volatilidad si no lo pactas bien.

¿Se puede vender una vivienda y cobrar en criptomonedas?

Sí, nada lo prohíbe, pero jurídicamente no es una compraventa pura. El artículo 1445 del Código Civil define la compraventa como el contrato por el que uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagar por ella «un precio cierto, en dinero o signo que lo represente». Las criptomonedas no son dinero de curso legal en España, así que, cuando el comprador entrega bitcoin o ether a cambio de tu casa, el contrato se acerca a la permuta del artículo 1538: se cambia una cosa por otra.

Si el pago es mixto, una parte en euros y otra en criptomonedas, el artículo 1446 resuelve la duda: se atiende a la intención manifiesta de las partes y, si no consta, el contrato es permuta cuando lo entregado en especie vale más que el dinero, y compraventa en el caso contrario. En lo no previsto, la permuta se rige por las reglas de la compraventa (artículo 1541).

Distinto es que el comprador venda antes sus criptomonedas y te pague por transferencia: eso es una compraventa normal.

Las tres formas de cobrar con criptomonedas

¿Qué hace el notario cuando el pago es en criptomonedas?

Desde la reforma de la Ley 36/2006, el artículo 24 de la Ley del Notariado obliga a identificar en la escritura los medios de pago en las transmisiones onerosas de inmuebles cuando el precio se paga, en todo o en parte, en dinero. Si se paga con criptomonedas, que no son dinero, lo habitual es que la escritura deje constancia de qué activo se entrega, en qué cantidad, desde qué dirección o monedero sale y a cuál llega, y con qué valor en euros se computa.

Además, el notario es sujeto obligado de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales. Puede pedir al comprador que acredite de dónde vienen los fondos: historial de compras en plataformas, extractos y declaraciones fiscales. Si el origen no queda claro, puede negarse a autorizar la escritura o comunicar la operación al Sepblac a través del órgano de prevención del notariado. Lo explicamos con más detalle en el artículo sobre prevención del blanqueo en la compraventa de lujo.

Lo prudente es consultar a la notaría antes de firmar las arras, porque cada despacho tiene su criterio sobre cómo documentar la entrega de criptoactivos.

¿Cómo tributa en el IRPF la venta cobrada en criptomonedas?

Si eres residente fiscal en España, sigue habiendo para Hacienda una ganancia o pérdida patrimonial por la vivienda, que se integra en la base del ahorro (si no lo eres, tributas por el impuesto sobre la renta de no residentes). Lo particular es el valor de transmisión: en las permutas, el artículo 37.1.h de la Ley del IRPF toma el mayor de dos importes, el valor de mercado de la vivienda que entregas y el de las criptomonedas que recibes. Ese mismo valor pasa a ser el coste de adquisición de las criptomonedas, de modo que, cuando las vendas o las cambies, tendrás una segunda ganancia o pérdida.

Ejemplo con números

Compraste un piso por 800.000 euros y pagaste 40.000 euros de impuestos y gastos de compra. Lo vendes a cambio de criptomonedas que, el día de la escritura, valen 1.500.000 euros, lo mismo que el valor de mercado de la vivienda, y pagas 30.000 euros de gastos de venta.

• Valor de adquisición: 800.000 + 40.000 = 840.000 euros.
• Valor de transmisión: 1.500.000 − 30.000 = 1.470.000 euros.
• Ganancia patrimonial: 630.000 euros.

Con la escala de la base del ahorro (19 % hasta 6.000 euros; 21 % hasta 50.000; 23 % hasta 200.000; 27 % hasta 300.000 y 30 % a partir de ahí), la cuota sería de 170.880 euros, sin aplicar exenciones ni reducciones. Si meses después, en el mismo año, vendes esas criptomonedas por 1.300.000 euros, tendrás una pérdida de 200.000 euros que se compensa con la ganancia del piso dentro de la base del ahorro; si la pérdida llega en otro ejercicio, se aplican las reglas de compensación de pérdidas. Puedes simular la parte de la vivienda con nuestra calculadora de la ganancia en la venta, y la guía de la fiscalidad de la venta en Madrid recoge el resto de impuestos, incluida la plusvalía municipal, que se devenga igual que en una venta en euros.

Dos cuestiones más que suelen olvidarse:

• Modelo 721. Si a 31 de diciembre conservas criptomonedas custodiadas por una entidad en el extranjero por más de 50.000 euros, tendrás que presentar esta declaración informativa ante la Agencia Tributaria entre enero y marzo.
• Intercambio de información. La Directiva (UE) 2023/2226, conocida como DAC8, prevé que los proveedores de servicios de criptoactivos informen a las autoridades fiscales de las operaciones de sus clientes realizadas desde el 1 de enero de 2026.

¿Cómo protegerte de la volatilidad entre las arras y la escritura?

Entre la firma de las arras y la escritura pueden pasar varias semanas, y una criptomoneda puede moverse un 10 o un 20 % en ese tiempo. Si pactas el precio en unidades de bitcoin, el riesgo es tuyo. Estas cláusulas lo reducen:

• Precio fijado en euros. El contrato dice que la vivienda vale una cifra en euros y que el comprador entregará las unidades necesarias para cubrirla según la cotización de una fuente concreta en un momento concreto, por ejemplo, la hora previa a la firma.
• Arras en euros. Aunque el resto se pague en criptomonedas, la señal conviene cobrarla por transferencia bancaria, para que la penalización por desistimiento sea cierta.
• Conversión inmediata. Si no quieres exposición, vende las criptomonedas el mismo día y conserva el justificante: te servirá ante el banco y ante Hacienda.
• Monedero verificado. Usa una plataforma registrada y comprueba la dirección de destino antes de la firma; un error en la dirección no tiene vuelta atrás.

Compáralo siempre con las formas de cobro habituales: cheque bancario y transferencia.

¿Conviene aceptar un pago en criptomonedas?

Puede tener sentido si el comprador es solvente, el origen de sus fondos está documentado y la oferta es mejor que las demás. Si el comprador tiene liquidez en criptoactivos, lo más sencillo suele ser que la convierta a euros antes de la firma: obtienes una compraventa ordinaria, el notario recibe un medio de pago habitual y tu tributación se limita a la vivienda. Antes de comprometerte, pide a tu asesor fiscal que revise el caso concreto, sobre todo si piensas acogerte a una exención por reinversión o tienes otras ganancias ese año.

En Luxor Haus preparamos la venta con honorarios claros, cerrados desde el principio, y una comisión máxima del 2 %. Si te ha llegado una oferta así o quieres saber cuánto vale tu vivienda, puedes pedirnos una valoración confidencial y sin compromiso. La guía para vender una vivienda de lujo en Madrid te acompaña en el resto del proceso.

Preguntas frecuentes

¿Es legal comprar una vivienda con bitcoin en España?

Sí. No hay ninguna norma que lo prohíba, aunque, al no ser moneda de curso legal, la operación suele documentarse como permuta. El notario dejará constancia en la escritura de lo que se entrega como pago y aplicará los controles de la Ley 10/2010 sobre el origen de los fondos.

¿Qué valor pongo en la escritura si cobro en criptomonedas?

Conviene reflejar el valor en euros de lo que recibes, calculado con la cotización del momento de la entrega y una fuente identificada. Para el IRPF, el valor de transmisión será el mayor entre el valor de mercado de la vivienda y el de las criptomonedas recibidas.

¿Tengo que pagar impuestos otra vez cuando venda las criptomonedas?

Sí, por la diferencia entre lo que obtengas al venderlas y el valor con el que las recibiste el día de la escritura. Si bajaron de precio, tendrás una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias de la base del ahorro.

¿Puedo cobrar las arras en criptomonedas?

Se puede, pero no es recomendable. Si el valor de las arras cambia mucho antes de la escritura, la penalización pactada pierde certeza; cobrarlas en euros por transferencia evita discusiones si alguna de las partes desiste.