Cómo vender una vivienda de protección oficial (VPO) en Madrid

Vender una vivienda de protección oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid no funciona igual que vender una vivienda libre. Sobre este tipo de inmuebles pesan limitaciones de precio, de comprador y de plazo que, si se pasan por alto, pueden anular la compraventa o acarrear sanciones e incluso la devolución de las ayudas recibidas. Muchos propietarios heredan o adquirieron en su día una VPO y necesitan saber con exactitud qué pueden y qué no pueden hacer antes de poner el cartel de se vende.

El periodo de protección y el precio máximo

Cada VPO tiene un plazo de protección fijado en su cédula de calificación definitiva. En Madrid suele oscilar entre 10, 15 y 30 años según el régimen y el momento en que se calificó. Mientras ese plazo esté vigente, la vivienda arrastra dos condicionantes clave:

• Precio máximo de venta: no se puede vender por encima del precio que resulta de aplicar el módulo oficial a la superficie protegida. Vender por debajo es libre; vender por encima, no.
• Requisitos del comprador: en muchos regímenes el adquirente debe cumplir límites de ingresos y no ser titular de otra vivienda, y necesita el visado del contrato por parte de la Dirección General de Vivienda.

Por eso conviene comprobar primero la calificación exacta: no es lo mismo una VPO de régimen general que una de precio limitado o una vivienda con protección pública para venta.

La descalificación voluntaria

Si el propietario quiere vender en el mercado libre, sin límite de precio ni de comprador, el camino es solicitar la descalificación voluntaria ante la Consejería competente. La resolución no es automática: la Administración valora que se cumplan los requisitos y, sobre todo, exige regularizar cualquier ayuda pública recibida.

• Devolver las subvenciones y ayudas percibidas, con los intereses legales correspondientes.
• Cancelar o reconvertir el préstamo cualificado si lo hubo.
• Que haya transcurrido el plazo mínimo que marque la normativa aplicable a esa calificación.

Una vez concedida la descalificación, la vivienda pierde su condición protegida y se vende como cualquier inmueble libre. Es la vía habitual cuando el valor de mercado supera con holgura el precio máximo protegido y compensa asumir la devolución de ayudas.

El derecho de tanteo y retracto de la Administración

En determinadas calificaciones, la Comunidad de Madrid se reserva un derecho de tanteo y retracto. Esto significa que el propietario debe notificar por escrito su intención de vender, indicando precio y condiciones, para que la Administración pueda decidir si adquiere la vivienda en las mismas condiciones. Si no ejerce ese derecho en el plazo previsto, la venta al tercero sigue su curso. Omitir esta notificación es uno de los errores que más problemas genera después, porque abre la puerta al retracto y a la anulación de la escritura.

Fiscalidad y documentación

Fiscalmente, la venta de una VPO tributa igual que cualquier otra: el vendedor declara la ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre valor de compra y de venta, y liquida la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento. No existe un régimen fiscal especial por ser protegida, aunque sí puede haber exenciones generales, como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años.

En cuanto a la documentación, además de la habitual para vender una vivienda en Madrid, hay que reunir la cédula de calificación definitiva, el visado del contrato cuando proceda y, en su caso, la resolución de descalificación. Preparar todo esto con antelación evita que la operación se caiga en el último momento por un trámite pendiente. Antes de anunciar la vivienda, lo prudente es solicitar a la Dirección General de Vivienda una certificación del régimen y plazo de protección que aún le resta, porque de ese dato depende toda la estrategia de venta.