Vender una vivienda ocupada en Madrid: qué puede y qué no puede hacer el propietario

Una vivienda ocupada sin título es un problema patrimonial que angustia a muchos propietarios en la Comunidad de Madrid. La buena noticia es que sí se puede vender un inmueble ocupado: la propiedad no desaparece porque alguien la ocupe. La mala es que la ocupación reduce el valor, estrecha el número de compradores y obliga a ser absolutamente transparente. Vender ocultando la situación no solo es un error comercial, sino que puede acarrear responsabilidad por vicios y la anulación de la compraventa.

No todo es lo mismo: okupación, precario e inquilino

Antes de nada, hay que identificar con precisión qué tipo de ocupación existe, porque el tratamiento legal cambia por completo:

• Ocupación ilegal (allanamiento o usurpación): quien entra sin consentimiento del propietario. Es la situación más gravosa, tipificada en el Código Penal.
• Precario: alguien ocupa la vivienda con una tolerancia inicial del dueño, pero sin contrato ni renta. Se resuelve por la vía civil mediante desahucio por precario.
• Inquilino con contrato: aquí no hay ocupación ilegal, sino un arrendamiento vigente sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para este caso concreto, conviene leer nuestra guía sobre vender un piso con inquilino.

Confundir estas figuras lleva a decisiones equivocadas. Una ocupación con contrato de alquiler no se resuelve como una usurpación, y viceversa.

Cómo afecta la ocupación al precio y al comprador

Una vivienda ocupada se vende, casi siempre, con un descuento significativo sobre su valor de mercado libre de cargas. La razón es sencilla: el comprador asume la incertidumbre, el tiempo y el coste del procedimiento de recuperación. El perfil de comprador se reduce a inversores especializados en este tipo de operaciones, acostumbrados a calcular el precio en función del riesgo jurídico y de los plazos judiciales.

El descuento depende de la fase del procedimiento. No vale lo mismo una vivienda recién ocupada, sin demanda presentada, que otra con sentencia firme de desahucio pendiente solo de lanzamiento. Cuanto más avanzado esté el proceso de recuperación, menor será el castigo en precio.

Además del descuento, la ocupación complica la financiación. La mayoría de las entidades no conceden hipoteca sobre un inmueble ocupado, de modo que el comprador suele operar con fondos propios. Esto reduce todavía más el número de interesados y refuerza la idea de que el precio debe ser competitivo para atraer al inversor adecuado.

Vender ocupada o recuperar primero: la decisión clave

El propietario tiene, en esencia, dos caminos:

• Vender el inmueble ocupado a un inversor, asumiendo el descuento pero liberándose del problema y del coste emocional y económico del procedimiento.
• Recuperar la posesión primero por la vía judicial y vender después en el mercado libre, a mejor precio pero soportando los tiempos del juzgado.

No hay una respuesta universal. Depende de la urgencia de liquidez, del tipo de ocupación, del estado del procedimiento y de la tolerancia al riesgo del propietario. Nuestro consejo es analizar cada caso con asesoramiento jurídico antes de decidir, porque un mes de más o de menos en el procedimiento puede alterar la ecuación por completo.

Transparencia y documentación

Sea cual sea el camino, la venta debe ser transparente. El comprador tiene derecho a conocer la situación posesoria exacta, y el contrato de compraventa debe reflejarla con claridad para evitar reclamaciones posteriores. Conviene aportar la nota simple, la denuncia o demanda si existe, y toda la documentación del inmueble. En el plano fiscal, la venta sigue generando ganancia patrimonial en el IRPF y la correspondiente plusvalía, con independencia de la ocupación.

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