En resumen: en España se puede vender una vivienda sin inmobiliaria: la ley no obliga a contratar a ningún intermediario. A cambio, el propietario asume todo el trabajo: fijar el precio, reunir la documentación (incluido el certificado energético, obligatorio, salvo excepciones, para anunciarla según el Real Decreto 390/2021), filtrar compradores, negociar, redactar las arras y coordinar la notaría.
En una vivienda de alto standing, además, cada decisión tiene más peso: pocas operaciones con las que comparar, compradores exigentes, discreción y seguridad. Esto es lo que tendrás que hacer tú y dónde suelen estar los riesgos.
¿Cuándo tiene sentido vender sin agencia?
- Cuando ya tienes comprador: un familiar, un vecino, el inquilino o alguien de tu entorno.
- Cuando dispones de tiempo para atender llamadas y visitas, a menudo en horario laboral.
- Cuando cuentas con asesoramiento jurídico y fiscal para las arras, la escritura y los impuestos.
Lo que tendrás que hacer tú
| Tarea | Qué implica | Riesgo si falla |
|---|---|---|
| Precio | Comparar con ventas reales, no con anuncios | Sobrevalorar y quemar la vivienda, o vender por debajo |
| Documentación | Nota simple, certificado energético, IBI, deuda con la comunidad, planos | Retrasos o una operación que se cae |
| Comercialización | Fotos profesionales, anuncio, dosier y difusión | Poca visibilidad o una exposición excesiva |
| Visitas | Filtrar, identificar y acompañar a cada visitante | Seguridad y tiempo perdido |
| Solvencia | Comprobar fondos o financiación | Un comprador que no llega a pagar |
| Arras y escritura | Redactar el contrato, coordinar notaría, cancelaciones y pagos | Cláusulas mal planteadas y conflictos |
| Impuestos | IRPF, plusvalía municipal y gastos | Sorpresas fiscales tras la venta |
Si vas a hacerlo, empieza por la documentación para vender una vivienda y sigue la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.
Dónde están los riesgos en el alto standing
El precio
En el lujo hay pocas operaciones comparables, y el precio de los anuncios no es el de cierre. Como dato oficial tienes el valor de referencia del Catastro, que se calcula a partir de compraventas escrituradas ante notario, y las estadísticas notariales y registrales, que recogen precios de cierre. Un precio inicial alto alarga la venta y obliga a rebajas que el comprador interpreta como urgencia. Lo explicamos en cómo poner precio a una vivienda de lujo.
Seguridad y discreción
Publicar la dirección, mostrar el interior y abrir la puerta a desconocidos tiene riesgos en una vivienda con objetos de valor. Pide identificación antes de cada visita, no enseñes accesos, alarmas ni zonas privadas y no atiendas las visitas sin compañía. Tienes más pautas en vender con discreción.
El comprador y el dinero
Antes de negociar, pide prueba de fondos o una aprobación de financiación. El notario identificará los medios de pago en la escritura y aplicará la normativa de prevención del blanqueo, pero ese control llega al final. Lo detallamos en cómo verificar la solvencia del comprador.
Los documentos que firmas
Las arras deben dejar claro si son penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si hay condición de financiación, los plazos y qué se entrega. Además, el comprador dispone de seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos (artículo 1490), aunque puede tener otras acciones con plazos distintos. Un contrato mal redactado puede costar mucho más que su revisión profesional.
¿Cuánto se ahorra de verdad?
Con una comisión del 2 %, la intermediación de una vivienda de 2.000.000 € supone 40.000 €, más el IVA correspondiente. Ese coste tiene dos matices:
- Se resta en el IRPF: la comisión es un gasto de la venta y reduce la ganancia patrimonial, que tributa en la base del ahorro por tramos: del 19 % en los primeros 6.000 € al 30 % en lo que supere los 300.000 €.
- Vender sin agencia también tiene costes: la fotografía profesional, el certificado energético y, si eres prudente, la revisión jurídica de las arras.
Frente a eso, en este ejemplo una diferencia del 2 % en el precio de cierre equivale a 40.000 €, así que lo que más pesa es acertar con el precio y negociar bien, con agencia o sin ella. Si prefieres delegarlo, en Luxor Haus trabajamos con una comisión máxima del 2 %, honorarios claros y cerrados desde el principio, reportaje fotográfico, dosier, difusión en redes sociales, portales y red de contactos, y una valoración confidencial y sin compromiso. Para ver lo que te quedará neto, usa la calculadora de ganancia en la venta.
Preguntas frecuentes
¿Es legal vender una casa sin inmobiliaria?
Sí. Ninguna norma obliga a que intervenga una agencia. Basta con que vendedor y comprador acuerden la venta, normalmente con un contrato de arras, y la formalicen en escritura pública ante notario.
¿Qué documentos necesito para vender sin agencia?
Lo habitual es reunir la escritura de propiedad, la nota simple, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y, si la vivienda está en una comunidad de propietarios, el certificado de deudas con la comunidad. Si hay hipoteca, también el certificado de deuda pendiente del banco.
¿Quién redacta el contrato de arras si no hay inmobiliaria?
Lo pactan comprador y vendedor, y lo recomendable es que lo revise un abogado. Conviene que indique el tipo de arras, el precio, el importe entregado, la fecha límite de escritura y las condiciones, como la de financiación.
¿La comisión de la inmobiliaria se puede deducir en el IRPF?
Sí. Es un gasto de la venta que se resta del valor de transmisión, por lo que reduce la ganancia patrimonial sobre la que se paga el IRPF.
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