Vender una vivienda de lujo con la reforma a medias o la licencia en trámite

Ocurre más de lo que parece en el alto standing madrileño: se inicia una reforma integral y a mitad de camino cambian los planes. Un traslado, una herencia, un divorcio o un presupuesto que se ha ido de las manos dejan la vivienda con la obra parada, la licencia en tramitación o el certificado final pendiente. La buena noticia es que se puede vender. La mala es que hacerlo sin ordenar antes los papeles sale caro: el comprador de lujo penaliza la incertidumbre mucho más que la obra.

Primero decide qué vendes

Hay tres escenarios y conviene elegir con números, no por intuición:

• Terminar la obra y vender acabado. Es lo que más precio recupera cuando falta poco y el proyecto es de calidad. Un producto «llave en mano» en Salamanca, Chamberí o Chamartín se vende antes y con menos negociación.
• Vender la obra tal como está. Tiene sentido si falta capital, plazo o ganas. El mercado descuenta el coste pendiente más un margen por riesgo y tiempo, así que el descuento supera casi siempre lo que costaría acabar.
• Vender con el proyecto y la licencia como valor añadido. Muy interesante cuando el comprador quiere personalizar los acabados: le entregas un proyecto visado, una licencia viva y una vivienda desnuda, y le ahorras seis a doce meses de tramitación.

La documentación que hay que tener sobre la mesa

Sin estos papeles no hay negociación seria, porque el abogado del comprador los va a pedir antes de las arras:

• Licencia urbanística o declaración responsable presentada en el Ayuntamiento, con su número de expediente y su estado real de tramitación.
• Proyecto técnico visado, memoria y planos del estado actual y del reformado.
• Contrato con la constructora, presupuesto detallado, certificaciones de obra emitidas y pagos realizados.
• Hoja de dirección facultativa: arquitecto y director de ejecución designados, con sus seguros en vigor.
• Autorizaciones de la comunidad de propietarios si la obra afecta a elementos comunes, fachada, patios o bajantes, con el acuerdo de junta correspondiente.
• Justificante de la tasa e ICIO liquidados y, si hubo ocupación de vía pública, su permiso.

Si la reforma incluye ampliación de superficie, cerramiento de terraza o cambio de distribución que altere la descripción registral, hay que anticipar la regularización y las eventuales discrepancias entre Registro y Catastro. Es el punto que más operaciones retrasa.

Cómo se traspasa la licencia y la obra

Las licencias urbanísticas son transmisibles: se comunica el cambio de titularidad al Ayuntamiento, normalmente con un escrito firmado por transmitente y adquirente. Hasta que esa comunicación se formaliza, el antiguo titular sigue respondiendo frente a la Administración, así que interesa hacerlo cuanto antes.

El contrato con la constructora no se traspasa solo: hay que resolverlo o cederlo con el consentimiento de las tres partes, liquidando lo ejecutado. Y las garantías del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, así como las garantías de materiales e instalaciones, deben quedar identificadas y cedidas por escrito al comprador, con sus facturas. Todo lo relativo al certificado final de obra conviene resolverlo antes de firmar.

Precio, arras y transparencia

El precio se construye restando al valor de la vivienda terminada el coste pendiente de obra, el tiempo y el riesgo. Ese descuento se negocia mejor cuando el vendedor aporta un presupuesto cerrado y actualizado del remate: cuantifica el problema y evita que el comprador imagine el peor escenario.

En el contrato conviene dejar por escrito el estado de la obra, la relación de documentos entregados, quién asume las liquidaciones pendientes y qué ocurre si el Ayuntamiento requiere subsanaciones antes de la escritura. Una condición suspensiva bien redactada protege a las dos partes y no espanta al comprador. Ocultar una obra sin licencia, en cambio, expone al vendedor a la responsabilidad por vicios ocultos y a que la venta se caiga en la recta final. Con el expediente ordenado, una valoración confidencial en 24 horas y una comisión máxima del 2 %, una obra a medias deja de ser un defecto y pasa a ser simplemente un dato más de la operación.