Vender tu vivienda en Madrid acogido a la Ley Beckham: cómo tributa la venta en el régimen de impatriados

En resumen: si vendes tu vivienda en Madrid mientras tributas por el régimen de impatriados (Ley Beckham, artículo 93 de la LIRPF), la ganancia tributa del 19 al 30 % y se declara en el modelo 151. No puedes compensarla con pérdidas, el comprador debe retenerte el 3 % del precio y la plusvalía municipal se rige por las reglas generales.

Es una situación frecuente en el alto standing de Madrid: directivos y profesionales desplazados que compraron en La Moraleja, Pozuelo o el barrio de Salamanca y venden antes de un nuevo traslado. El régimen especial reduce mucho la tributación del trabajo, pero en la venta de un inmueble aplica reglas propias, más cercanas a las de un no residente que a las de un residente.

¿Qué es el régimen de impatriados y cuándo afecta a la venta?

Es un régimen opcional para quien se traslada a España por trabajo, como administrador, emprendedor o profesional altamente cualificado, sin haber sido residente en los cinco años anteriores. Se solicita con el modelo 149 en los seis meses siguientes al alta en la Seguridad Social y dura el año en que se adquiere la residencia y los cinco siguientes.

Lo que importa es cuándo vendes:

• Durante el régimen: se aplican las reglas especiales del régimen y declaras en el modelo 151.
• Cuando ya ha terminado y sigues residiendo en España: tributas en el IRPF general. Lo resumimos en el IRPF de la ganancia patrimonial al vender.
• Si ya has dejado España: tributas como no residente. Ver vender vivienda siendo no residente.

¿Cómo tributa la ganancia de la venta?

El artículo 93 de la Ley 35/2006 remite a las normas del impuesto de no residentes para las rentas de la venta, pero con su propia escala. La ganancia se calcula como en el IRPF: valor de venta menos gastos, frente al valor de compra más gastos, tributos y mejoras.

Las rentas del año se suman para aplicar la escala, pero sin compensación alguna entre ellas: una pérdida no reduce otras ganancias ni otros ingresos. Si la vivienda se compró antes de 1995, se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, con su límite de 400.000 €.

Ejemplo con números

Un directivo desplazado compró un piso por 1.200.000 € y pagó 90.000 € de impuestos y gastos de compra. Lo vende por 1.750.000 €, con 45.000 € de gastos de venta. Son cifras de ejemplo, sin otras rentas del ahorro ese año.

Aparte, si hay incremento de valor del terreno, se paga la plusvalía municipal. Para estimar tu propia ganancia, usa la calculadora de ganancia en la venta.

¿Qué cambia frente al régimen general del IRPF?

La reinversión es la gran baza si compras otra vivienda habitual. La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V2467-25, admitió que un impatriado que vendió su vivienda habitual en la Comunidad de Madrid y compró otra aplicara la exención. Los requisitos son los generales: reinvertir el importe obtenido en dos años y que ambas sean vivienda habitual. Los tienes en la exención por reinversión.

¿Debe el comprador retenerte el 3 %?

Sí. Aunque eres residente fiscal, el artículo 114.5 del Reglamento del IRPF te aplica la retención prevista para no residentes. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes; si no lo hace, la vivienda queda afecta a ese pago. Por eso conviene acreditar ante el notario que eres impatriado.

La retención es un pago a cuenta: se descuenta en el modelo 151 y, si supera la cuota o hay pérdida, se solicita la devolución. Es el mismo mecanismo que se aplica a los vendedores no residentes. Todos los impuestos de la venta están en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto paga un impatriado por la ganancia al vender su casa?

Entre el 19 y el 30 % de la ganancia, por tramos: 19 % hasta 6.000 € y 30 % en lo que supere 300.000 €. Se declara en el modelo 151 y se descuenta la retención del 3 % que practicó el comprador.

¿Puedo compensar una pérdida en la venta con otras ganancias?

No. En el régimen de impatriados las rentas del año tributan de forma acumulada, pero sin compensación entre ellas. Si vendes con pérdida, no pagas por esa venta y puedes pedir la devolución de la retención del 3 %, pero la pérdida no se compensa con otras rentas.

¿Puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?

Sí, según la consulta vinculante V2467-25 de la Dirección General de Tributos, si reinviertes en otra vivienda habitual y cumples los requisitos generales: plazo de dos años y que ambas sean tu vivienda habitual.

¿Qué pasa si vendo cuando el régimen ya ha terminado?

Si sigues residiendo en España, tributas en el IRPF general con el modelo 100, sin retención del 3 % y con acceso a las exenciones generales, como la de reinversión o la de mayores de 65 años, si cumples sus requisitos. Si ya te has ido, tributas como no residente.