Vender tu vivienda a tu propia sociedad: fiscalidad y riesgos en Madrid

Algunos propietarios se plantean vender su vivienda a una sociedad de la que son socios, normalmente para ordenar el patrimonio familiar, para alquilarla desde la sociedad o para separar el patrimonio personal del empresarial. Es una operación legal, pero no es neutra fiscalmente: para Hacienda es una compraventa como cualquier otra, con la particularidad de que comprador y vendedor están vinculados.

El precio tiene que ser el de mercado

Cuando el socio tiene al menos un 25 % de la sociedad, o es su administrador, la ley considera la venta una operación vinculada; también hay vinculación con determinados familiares de los socios. El artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades obliga a valorar estas operaciones por su valor de mercado, y el artículo 41 de la Ley del IRPF aplica la misma regla al socio persona física.

En la práctica, fijar un precio artificialmente bajo o alto no sirve: Hacienda puede comprobar el valor y corregirlo, con la consiguiente regularización en el IRPF del socio y en el Impuesto sobre Sociedades de la entidad. Conviene documentar el precio con una tasación o con una valoración profesional basada en comparables.

Lo que paga el socio que vende

• IRPF: la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, a tipos que van del 19 % al 30 %. Lo detallamos en tramos del IRPF del ahorro.
• Exenciones: si la vivienda era tu residencia habitual, puedes aplicar la exención por reinversión si destinas el importe a una nueva vivienda habitual en los plazos legales; y si tienes 65 años o más, o estás en situación de dependencia severa o de gran dependencia, la ganancia por la venta de tu vivienda habitual está exenta, siempre que cumpla los requisitos de vivienda habitual.
• Plusvalía municipal: en las ventas, el obligado al pago es, por regla general, el vendedor. Si no hay incremento de valor, no se paga; y si lo hay, puedes optar por el método de cálculo que te resulte más favorable, como explicamos en plusvalía municipal: método real u objetivo.

Lo que paga la sociedad que compra

Si la vivienda es de segunda mano y la vendes como particular, la sociedad pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que en la Comunidad de Madrid tiene un tipo general del 6 %. La base imponible será el valor de referencia del Catastro si es superior al precio declarado. A esto se suman notaría y Registro y, si la sociedad necesita financiación, los costes de la hipoteca. Si destina la vivienda al alquiler, podrá amortizar fiscalmente la construcción, nunca el suelo.

Riesgos que conviene valorar antes

• Uso por el socio. Si sigues viviendo en la vivienda, la sociedad debería cobrarte una renta de mercado; si no, Hacienda puede regularizarlo como operación vinculada. Además, si la vivienda se destina al uso privado del socio sin una renta de mercado, sus gastos pueden no ser deducibles en la sociedad.
• Doble tributación a la salida. Cuando la sociedad venda en el futuro, tributará en el Impuesto sobre Sociedades y, si reparte el beneficio, el socio volverá a tributar por el dividendo.
• Coste inmediato. Entre IRPF, plusvalía e ITP, el patrimonio familiar puede soportar un coste muy elevado solo por cambiar de titular.
• Entidad patrimonial. Si la mayor parte del activo de la sociedad son inmuebles no afectos a una actividad económica, puede calificarse como entidad patrimonial, con un régimen menos favorable en el Impuesto sobre Sociedades. Para que el alquiler sea actividad económica se exige, entre otros requisitos, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Antes de decidir, compara esta operación con alternativas como mantener la vivienda a tu nombre, donarla o venderla a los hijos o venderla a un tercero, y pide a un asesor fiscal un cálculo con los números de tu caso. En Luxor Haus te ayudamos a conocer el valor de mercado de tu vivienda con una valoración confidencial y sin compromiso, basada en comparables reales.