Vender un chalet con amianto o uralita en Madrid: obligaciones y efecto en el precio

Muchos chalets de las urbanizaciones consolidadas de Madrid, levantadas entre los años sesenta y noventa en Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas, Torrelodones o la sierra, conservan elementos de fibrocemento, conocido popularmente como uralita. Hoy los compradores de alto standing y sus técnicos lo detectan con facilidad, y la pregunta llega siempre: ¿qué pasa con el amianto? Tener una respuesta preparada marca la diferencia entre una negociación ordenada y una rebaja improvisada.

Dónde suele aparecer y cómo confirmarlo

El uso del amianto quedó prohibido en España en 2002, por lo que cualquier vivienda construida o reformada antes puede contenerlo. En los chalets aparece sobre todo en:

• Cubiertas onduladas de garajes, porches, casetas de piscina o trasteros exteriores.
• Depósitos de agua antiguos, bajantes y tuberías de saneamiento.
• Conductos de chimenea y de ventilación.
• Algunos revestimientos, losetas de suelo y aislamientos de calderas antiguas.

A simple vista no se puede asegurar. Lo recomendable es encargar un diagnóstico a un técnico especializado, que tome muestras y las envíe a un laboratorio acreditado. El informe indicará dónde hay amianto, en qué estado se encuentra y si el material está deteriorado o es friable, que es cuando existe un riesgo real de que libere fibras.

Qué exige la normativa

La Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, encarga a los ayuntamientos elaborar un censo de instalaciones y emplazamientos con amianto y un calendario para su retirada, con prioridad para los edificios públicos y las instalaciones de mayor riesgo. Para el propietario particular, la venta no está prohibida ni exige, con carácter general, retirar el amianto previamente.

Lo que sí está regulado de forma estricta es la retirada: solo pueden hacerla empresas inscritas en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, según el Real Decreto 396/2006. Nunca debe desmontarse por cuenta propia ni por un operario sin esa habilitación: además de peligroso, el material retirado debe gestionarse como residuo peligroso.

Informar al comprador: tu mejor protección

Ocultar la presencia de amianto es el peor escenario. El Código Civil obliga al vendedor a responder de los vicios ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, habrían llevado al comprador a pagar menos (artículo 1484). Responde incluso aunque los ignorase, y el pacto que le exonera solo es válido si realmente no los conocía (artículo 1485). Si además hubo engaño, el comprador podría pedir la anulación del contrato por dolo y una indemnización. Profundizamos en la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos.

La solución es la transparencia documentada: incorpora el informe de diagnóstico al dosier de venta y haz constar en el contrato de arras y en la escritura que el comprador conoce la existencia y la ubicación del material, y que lo acepta en ese estado. Un defecto conocido y aceptado deja de ser un vicio oculto.

Retirar antes de vender o descontarlo del precio

No hay una respuesta única; depende de la cantidad de material y de su estado:

• Retirar antes de vender tiene sentido cuando el amianto es muy visible, como la cubierta de un porche o del garaje, o cuando está deteriorado. Entregas una vivienda sin incógnitas, con el certificado de la empresa y la documentación de la gestión del residuo, y eliminas un argumento de negociación.
• Vender con presupuesto encaja cuando el material está en buen estado y en zonas poco visibles, o cuando el comprador va a hacer una reforma integral. Aporta dos presupuestos de empresas inscritas en el RERA; así el descuento se negocia sobre cifras reales y no sobre la estimación alarmista del comprador.

En ambos casos, la clave es anticiparse. Detectarlo en la fase de preparación, junto al resto de la documentación técnica, como el certificado energético o, en su caso, la regularización de un pozo o una fosa séptica, permite presentar el chalet con total seguridad. Un comprador que recibe la información completa desde el primer día negocia con confianza; uno que la descubre en la revisión técnica desconfía de todo lo demás.