Vender tu chalet a una promotora en Madrid: venta del suelo o permuta por obra futura

En resumen: si una promotora quiere tu chalet o tu parcela en la Comunidad de Madrid, puedes venderlo por dinero o permutarlo por viviendas de la futura promoción (permuta de solar por obra futura). La venta por dinero es más sencilla y segura; la permuta puede rendir más, pero te expone al riesgo de la obra y adelanta impuestos, como el IVA de las viviendas.

¿Cuándo le interesa tu chalet a una promotora?

Muchas casas antiguas de Madrid valen más por su suelo que por la construcción. Un promotor compra los metros que podrá vender, no la casa, y busca sobre todo:

• Edificabilidad sin agotar: el planeamiento permite construir bastantes más metros, o más viviendas, de los que hay.
• Parcela grande y regular, con buen frente de calle, poca pendiente y sin servidumbres que condicionen el proyecto.
• Construcción antigua, cuyo valor pesa poco frente al del suelo, como explicamos en parcela o construcción: qué pesa más al valorar un chalet.

Antes de hablar de precio, pide en tu ayuntamiento la información urbanística de la parcela (norma zonal, edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y protecciones): en colonias o edificios protegidos, el derribo puede no estar permitido. Comprueba que la superficie coincide en el Registro y en la Sede Electrónica del Catastro: una discrepancia puede retrasar la licencia y acabar en una rebaja de precio.

¿Cómo calcula el promotor cuánto paga por tu suelo?

Aplica el método residual, que la Orden ECO/805/2003 recoge para valorar suelo: parte del precio de venta de las viviendas y le resta construcción, honorarios, licencias, impuestos, financiación, comercialización y su beneficio. Lo que queda es lo máximo que puede pagar por el suelo.

Una oferta baja puede deberse a menos edificabilidad de la que crees o a una licencia lenta; si caben más viviendas de las supuestas, puedes pedir más. Llega con tu propia valoración, compara varias ofertas en precio, plazos, garantías y solvencia, y contrástalas con lo que pagaría un comprador final por la casa tal como está.

Venta por dinero, venta condicionada a licencia o permuta: ¿qué conviene?

La venta por dinero deja la menor incertidumbre: cobras y el riesgo pasa al promotor. Si la oferta depende de la licencia, exige un plazo máximo para la condición suspensiva, unas arras que compensen el bloqueo y una regla clara sobre ellas si la licencia se deniega.

La permuta de solar por obra futura combina la permuta del artículo 1538 del Código Civil con una obligación de construir: entregas hoy el suelo y el promotor se obliga a entregarte unas viviendas concretas. Participas del valor final de la promoción, pero durante la obra eres acreedor del promotor.

¿Qué garantías pedir en una permuta de solar por obra futura?

• Descripción exacta de lo que recibes: viviendas, planta, orientación, superficies, garajes, trasteros y memoria de calidades, con planos anexos.
• Plazos con penalización para pedir la licencia, empezar la obra y entregar.
• Condición resolutoria inscrita en el Registro (artículo 11 de la Ley Hipotecaria) para recuperar el suelo si el promotor incumple; lo explicamos en la condición resolutoria explícita.
• Aval bancario o seguro por el valor de lo que debes recibir, como en las garantías de pago en la compraventa de lujo.
• Rango frente a la hipoteca del promotor: si la hipoteca de la obra se inscribe por delante de tu garantía, esta pierde eficacia.
• Entrega como obra nueva: licencia o declaración responsable de primera ocupación, según el municipio, certificado final de obra y seguro decenal.

Haz revisar el contrato por un abogado antes de firmar.

¿Qué impuestos paga el propietario en cada caso?

Si vendes por dinero, tributas como en cualquier venta: ganancia patrimonial, si la hay, en la base del ahorro del IRPF y plusvalía municipal si el terreno se ha revalorizado. Lo desarrollamos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid, y puedes estimarlo con las calculadoras de ganancia en la venta y de plusvalía municipal. La permuta añade tres particularidades:

• IRPF: según el artículo 37.1.h) de la Ley del IRPF, el valor de transmisión es el mayor entre el valor de mercado del suelo que entregas y el de las viviendas que recibes. Si la entrega se demora más de un año, puede plantearse la regla de operaciones a plazos del artículo 14.2.d), que reparte la ganancia según se reciben las viviendas; confírmalo con tu asesor.
• IVA de las viviendas: la entrega del suelo se considera un pago anticipado, así que el IVA se devenga al entregar el suelo (normalmente, al firmar la escritura de permuta) y no al recibir las viviendas (artículo 75.Dos de la Ley del IVA). El promotor te lo repercutirá entonces, con carácter general, al 10 %, aunque el edificio aún no exista. Cuando las viviendas se formalicen en escritura pública, puede corresponder además el impuesto de actos jurídicos documentados.
• Suelo: si lo transmite un particular, no lleva IVA y el promotor paga el ITP como adquirente. Tú pagas la plusvalía municipal del terreno si se ha revalorizado.

Ejemplo orientativo. Un propietario que compró su chalet en 1998 por 400.000 euros, gastos incluidos, lo permuta por tres viviendas valoradas en 1.500.000 euros. Si ese es el mayor de los dos valores de mercado, la ganancia sería de 1.100.000 euros antes de restar los gastos de la operación. Con la escala del ahorro vigente (19 % hasta 6.000 euros, 21 % hasta 50.000, 23 % hasta 200.000, 27 % hasta 300.000 y 30 % en adelante), y si toda la ganancia se imputa en un mismo ejercicio, la cuota rondaría los 311.880 euros. A eso se suma el IVA de las viviendas: unos 150.000 euros (el 10 % de ese valor). Al ser la compra posterior a 1994, no hay coeficientes de abatimiento. Si el chalet es tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta, total o parcialmente, si tienes más de 65 años o reinviertes en otra vivienda habitual. Es una cifra orientativa, no un cálculo personalizado.

Si la permuta se resuelve por incumplimiento del promotor, el Tribunal Supremo entiende que la resolución tiene efectos retroactivos y no hay ganancia por recuperar el suelo; la indemnización sí puede tributar.

El proceso completo está en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid. Si quieres saber cuánto vale tu chalet para un comprador final y cuánto como suelo, en Luxor Haus te lo preparamos con una valoración confidencial y sin compromiso, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor vender a una promotora o a un particular?

Depende de cuánto valga tu propiedad como suelo frente a su valor como vivienda. Si el planeamiento permite construir bastante más de lo existente, el promotor suele pagar más; si la edificabilidad está agotada y la casa está en buen estado, suele ganar el comprador final. Lo prudente es valorar ambas salidas.

¿Qué riesgo tiene una permuta de solar por obra futura?

El principal es que el promotor no termine la obra o la entregue tarde, porque tú ya has transmitido el suelo. Se mitiga con una condición resolutoria inscrita, avales o seguros, plazos con penalizaciones y una descripción exacta de las viviendas.

¿Pago IVA si permuto mi chalet por pisos nuevos?

Sí. Las viviendas que te entrega el promotor llevan IVA, con carácter general, al 10 %, que se devenga al entregar el suelo (normalmente, al firmar la escritura de permuta) porque esa entrega se considera un pago anticipado. Por el terreno que transmites como particular no hay IVA; el promotor paga el ITP.

¿Cómo se calcula la ganancia en el IRPF en una permuta?

El valor de transmisión es el mayor entre el valor de mercado del suelo entregado y el de las viviendas recibidas. Se le resta el valor de adquisición del chalet, con sus gastos y mejoras acreditadas, y la diferencia tributa en la base del ahorro.