Vender una casa de autopromoción en Madrid: valor de adquisición, IRPF, plusvalía municipal y documentos

En resumen: si vendes un chalet que construiste sobre un solar propio, tu valor de adquisición en el IRPF es el solar más lo que costó levantar y legalizar la casa (obra con IVA, licencias, ICIO, arquitecto), si lo justificas (artículo 35 de la Ley 35/2006). En la plusvalía municipal solo cuenta el suelo, desde la compra del solar.

En Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Boadilla del Monte o Majadahonda no es raro que el propietario comprara la parcela y encargara después su casa. En esa autopromoción, el coste no está en una sola escritura, sino repartido entre el solar, el contrato de obra y decenas de facturas, y Hacienda, el ayuntamiento y el comprador miran fechas distintas. Lo general está en la guía de impuestos al vender una vivienda en Madrid.

¿Qué cuenta como valor de adquisición en una casa de autopromoción?

El artículo 35 de la Ley del IRPF fija el valor de adquisición como el importe real pagado, más el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. Se suma el solar y todo lo que lo convirtió en vivienda:

La clave es la prueba. Según el artículo 105 de la Ley General Tributaria, quien hace valer un gasto debe acreditarlo: facturas, contrato de obra, certificaciones de la dirección facultativa y transferencias bancarias. Si la casa estuvo alquilada, hay que restar las amortizaciones: véase vender una vivienda que estuvo alquilada.

¿Cuánto cambia el IRPF si no conservas las facturas de la obra?

Un ejemplo con la escala de la base del ahorro vigente desde 2025 (19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % a partir de 300.000 €), sin otras rentas del ahorro y sin exenciones:

• Solar comprado en 2004 por 300.000 €, más 25.000 € de impuestos y gastos.
• Casa terminada en 2007: 650.000 € de obra con IVA y 60.000 € de proyecto, licencia, ICIO y obra nueva.
• Venta en 2026 por 2.600.000 €, con 75.000 € de gastos de venta a cargo del vendedor.

Los 710.000 € de construcción sin justificar se convierten en ganancia y tributan íntegramente al 30 %: unos 213.000 € más de impuesto. Conviene reconstruir el expediente de la obra antes de vender. Haz tus números con la calculadora de la ganancia en la venta y repasa el resto de partidas en gastos deducibles de la ganancia patrimonial.

¿Qué fecha cuenta: la del solar o la de la casa?

Para el IRPF, el solar entró en tu patrimonio al comprarlo y la casa, al terminar la obra. Esto importa en dos casos.

Solar comprado antes de 1995

Los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF solo se aplican a bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Si el solar es anterior y la casa se terminó después, hay que separar la ganancia que corresponde al suelo y la que corresponde a la edificación, y solo la del suelo puede reducirse, con los límites generales: 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos, contando los años desde la compra hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeando por exceso, solo sobre la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 y con un tope acumulado de 400.000 € de valor de transmisión. Ese reparto conviene hacerlo con un asesor fiscal. Más detalle en coeficientes de abatimiento.

Vivienda habitual: cuentan los años vividos

Las exenciones por reinversión y de mayores de 65 años exigen que sea tu vivienda habitual. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF pide, como regla general, residencia continuada de al menos tres años (salvo fallecimiento o circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio, como matrimonio, separación o traslado laboral) y que la vivienda se habite de forma efectiva en los doce meses siguientes a la terminación de las obras. Los años del solar vacío no suman.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal si compraste solo el solar?

La plusvalía municipal grava únicamente el incremento de valor del terreno (artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales). El periodo se cuenta desde la compra del solar, no desde el final de la obra, y el coste de construir no aumenta el valor del suelo a estos efectos. En el método real, el precio de venta se reparte según el peso del valor catastral del suelo en el valor catastral total; si al comparar el valor del suelo en la compra y en la venta no hay incremento, no hay impuesto. Cada municipio aplica su ordenanza fiscal, así que la cuota varía entre Pozuelo de Alarcón, Las Rozas o Madrid capital. Puedes estimarla con la calculadora de la plusvalía municipal y ver los dos métodos en método real frente a objetivo.

¿Qué documentos pedirá el comprador de una casa autopromovida?

En una casa autopromovida, el comprador, su abogado y su banco revisarán sobre todo el origen legal de la edificación:

• Escritura de declaración de obra nueva inscrita. El artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana exige, entre otros requisitos, el certificado técnico de obra conforme al proyecto y la licencia. Si una ampliación no consta, revisa cómo regularizar la obra nueva antes de vender.
• Licencia de obras, certificado final de obra y primera ocupación (licencia o declaración responsable, según el municipio). Más detalle en el certificado final de obra.
• Libro del edificio, con planos e instrucciones de uso y mantenimiento.
• Seguro decenal, si han pasado menos de diez años. La disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, pero, si la vende dentro de ese plazo, debe contratarlo por el tiempo que reste, salvo que haya usado la vivienda y el comprador le exonere expresamente. Lo explicamos en seguro decenal al vender.
• Catastro al día, con la construcción dada de alta (modelo 900D) y la superficie coherente con el Registro.

Planos, memoria de calidades y facturas sirven a la vez a Hacienda, al notario y al dosier de venta. En Luxor Haus preparamos una valoración confidencial y sin compromiso, el reportaje fotográfico y el dosier, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Puedo sumar al valor de adquisición el trabajo que hice yo mismo en la obra?

No. Solo suman los costes que pagaste y puedes acreditar: obra, materiales, honorarios técnicos, licencias e impuestos. Tu propio trabajo no es un coste justificable y Hacienda no lo admite.

¿Qué hago si perdí las facturas de la construcción?

Pide duplicados al constructor, al arquitecto y a los proveedores, solicita al ayuntamiento la licencia y la liquidación del ICIO y busca los pagos en tus extractos bancarios. El presupuesto de la licencia sirve como indicio, pero no sustituye a la factura.

¿Los intereses del préstamo de autoconstrucción aumentan el valor de adquisición?

No. El artículo 35 de la Ley del IRPF excluye expresamente los intereses del valor de adquisición. Sí suman la notaría, el registro y los impuestos de la compra del solar y de la declaración de obra nueva, y los honorarios técnicos de la obra.

¿Necesito seguro decenal para vender si la casa tiene menos de diez años?

Como autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, la Ley de Ordenación de la Edificación te obliga a contratarlo por el tiempo que falte si vendes antes de diez años. La excepción es que hayas usado la vivienda y el comprador te exonere de forma expresa en la escritura.