Vender una casa a puerta cerrada en Madrid: qué incluye, cómo se documenta y cómo tributa

En resumen: vender a puerta cerrada es transmitir la vivienda con su mobiliario y su contenido. El Código Civil excluye por defecto el dinero, los valores y los créditos que haya dentro (artículo 347), así que todo lo demás conviene detallarlo en un inventario firmado, con un precio separado para los muebles y una lista de exclusiones.

Es una fórmula frecuente en el segmento alto: herencias en las que nadie quiere el contenido, traslados internacionales, segundas residencias o compradores extranjeros que quieren entrar a vivir sin tener que amueblar la casa. Va más allá de vender amueblado, que tratamos en el artículo sobre vender una vivienda de lujo amueblada: incluye menaje, textiles, decoración y, a veces, obras de arte o la bodega. El proceso general lo tienes en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué entra exactamente en una venta a puerta cerrada?

El Código Civil da algunas reglas, pero la mayoría de las dudas se resuelven con lo que se pacte por escrito:

Si se incluye un vehículo guardado en el garaje, además de pactarlo en el contrato necesita su propio cambio de titularidad en Tráfico.

¿Cómo se documenta una venta a puerta cerrada?

• Inventario por estancias, con fotografías y descripción de las piezas de valor, firmado por ambas partes y unido como anexo a las arras y a la escritura.
• Lista de exclusiones: recuerdos, documentos, objetos personales y piezas que te llevas, con la fecha en que las retirarás, siempre antes de la entrega de llaves.
• Estado de los bienes: puedes pactar que se venden en el estado en que se encuentran, pero eso no ampara ocultar defectos que conozcas.
• Obras de arte protegidas: si alguna está declarada Bien de Interés Cultural o incluida en el Inventario General, el artículo 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español obliga a notificar antes la intención de venderla, con su precio y condiciones, y la Administración puede ejercer el tanteo en los dos meses siguientes.

¿Conviene poner un precio separado a los muebles?

Normalmente sí, por claridad y por fiscalidad, pero con un valor realista. Cuando vende un particular, para el comprador los muebles tributan en el ITP por separado y a un tipo que puede ser distinto del de la vivienda (la ley estatal fija un 4 % para los bienes muebles si la comunidad autónoma no aprueba otro, según el artículo 11 del texto refundido del ITP y AJD). Además, la tasación para la hipoteca del comprador valora el inmueble y no el mobiliario, así que separar los precios deja claro qué parte puede financiarse.

Hay un límite claro: si el precio que queda para la vivienda está por debajo de su valor de referencia catastral, el ITP del inmueble se calcula sobre ese valor de referencia (artículo 10.2 de la misma ley). Inflar el valor del mobiliario para pagar menos impuestos expone a una comprobación de valores de Hacienda y a una liquidación complementaria. Si eres residente fiscal en España, en tu IRPF la venta de los muebles es una alteración patrimonial distinta de la de la vivienda; si tienes piezas revalorizadas, revísalo con tu asesor.

¿Cómo se presenta al comprador una venta a puerta cerrada?

• Ofrece las dos opciones: la vivienda sola y la vivienda con su contenido, cada una con su precio. Amplía el abanico de compradores y evita que el mobiliario frene una oferta.
• Valora el contenido con realismo: el mobiliario usado suele valer poco en el mercado, salvo piezas de diseño, antigüedades u obras de arte, que conviene tasar por separado.
• Enseña lo que se vende: el inventario con fotografías debe estar en el dosier desde el principio.

En Luxor Haus preparamos el dosier, el folleto y el reportaje fotográfico de la vivienda, e incorporamos el inventario al dosier cuando la venta es a puerta cerrada. Valoración sin compromiso y comisión máxima del 2 %.

Preguntas frecuentes

¿El dinero o las joyas que queden en la casa entran en la venta?

El dinero, los valores y los créditos no entran salvo que conste claramente la voluntad de incluirlos (artículo 347 del Código Civil). Si el contrato habla solo de «muebles», tampoco se entienden incluidas las alhajas, las colecciones artísticas, los libros ni la ropa (artículo 346). Lo más seguro es retirar todo lo personal y detallar el resto en el inventario.

¿Tengo que pagar impuestos por vender los muebles?

Si eres residente fiscal en España, la venta de los muebles es una alteración patrimonial más en tu IRPF. Si los vendes por menos de su valor de adquisición (lo que te costaron o, si los heredaste, el valor declarado en la herencia), no hay ganancia; si alguna pieza, como una obra de arte, se ha revalorizado, la ganancia tributa como cualquier otra. Conviene que tu asesor lo revise con el precio que hayáis pactado.

¿Puedo retirar alguna pieza después de firmar las arras?

Si la pieza figura en el inventario, solo con el acuerdo del comprador. Lo pactado en el inventario obliga a ambas partes, así que cualquier cambio debe quedar por escrito antes de la escritura.

¿Qué pasa si en la casa hay una obra de arte protegida?

Si está declarada Bien de Interés Cultural o incluida en el Inventario General, el artículo 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español obliga a notificar antes la intención de venderla, con su precio y condiciones, y la Administración dispone de dos meses para ejercer el tanteo. Conviene comprobarlo antes de incluirla en la operación.