Derecho de tanteo y retracto del inquilino al vender en Madrid

Cuando se vende una vivienda que está alquilada, hay un actor que no puede quedar al margen: el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) le reconoce un derecho de adquisición preferente, que se articula en dos fases —el tanteo y el retracto—. Ignorarlo es uno de los errores más caros que puede cometer un propietario, porque permite al arrendatario deshacer la venta incluso después de firmada la escritura. Conviene entenderlo bien antes de sacar el inmueble al mercado.

Qué son el tanteo y el retracto

Son dos caras del mismo derecho de adquisición preferente que la LAU otorga al inquilino de una vivienda arrendada:

• Tanteo: antes de vender a un tercero, el propietario debe ofrecer la vivienda al inquilino en las mismas condiciones. Este puede igualar la oferta y comprarla con preferencia.
• Retracto: si la venta se cierra con un tercero sin haber respetado el tanteo, o en condiciones más ventajosas que las notificadas, el inquilino puede subrogarse en la compra, pagando el mismo precio, y quedarse la vivienda.

Es decir, el retracto es la red de seguridad del inquilino cuando el tanteo no se ha respetado. Por eso el propietario que cumple bien el tanteo se blinda frente a sorpresas posteriores.

Cómo y cuándo notificar

El procedimiento correcto es notificar al inquilino, de forma fehaciente (burofax o medio equivalente que deje constancia), la intención de vender, con el precio y las condiciones esenciales de la operación. A partir de esa notificación, el arrendatario dispone de treinta días naturales para ejercer el tanteo. Si no responde o renuncia, el propietario queda libre para vender a un tercero.

Ahora bien, la venta al tercero debe hacerse en condiciones que no sean sensiblemente más ventajosas que las ofrecidas al inquilino. Si se baja el precio o se mejoran las condiciones sin volver a ofrecérselas, renace el derecho de retracto.

Cuándo no existe este derecho

La propia LAU y la práctica contemplan supuestos en los que el derecho de adquisición preferente no opera o se puede excluir:

• Cuando en el contrato de arrendamiento las partes han pactado expresamente la renuncia del inquilino a este derecho, algo habitual en contratos de duración pactada superior a cinco años y frecuente en el segmento de alto standing.
• Cuando la vivienda se vende junto con las demás del mismo propietario que formen parte del inmueble, o cuando todos los copropietarios venden a un mismo comprador la totalidad del edificio.

Revisar la cláusula concreta del contrato es, por tanto, el primer paso: de ahí depende si hay que notificar o no.

Cómo protegerse en la escritura

Para que la compraventa quede blindada, en la escritura suele reflejarse que se ha cumplido el tanteo —adjuntando la notificación y el transcurso del plazo— o que el inquilino renunció al derecho. Sin esa constancia, el Registro puede exigir acreditar que el arrendatario tuvo la oportunidad de ejercer su preferencia. Este trámite se integra en la operativa más amplia de vender un piso con inquilino y forma parte de la documentación necesaria para vender con seguridad jurídica. Anticipar estos pasos evita que una venta cerrada se tambalee semanas después por un derecho que se podía haber respetado en cinco minutos con un burofax.