En el segmento alto de Madrid, la seguridad forma parte del producto. Compradores con perfil internacional, directivos y familias con menores preguntan por el control de accesos antes que por la cocina. Bien planteada, la seguridad sostiene precio y acorta plazos; mal planteada —con cuotas altas y poca transparencia, o con cámaras instaladas al margen de la normativa— se convierte en una objeción y hasta en un riesgo jurídico para el vendedor.
Qué suma de verdad en el precio
- Vigilancia y control de accesos de la urbanización. Un servicio 24 horas con garita, rondas y cerramiento perimetral continuo es el elemento que más pesa en las urbanizaciones cerradas del noroeste. Lo tratamos en vender una vivienda de lujo en urbanización cerrada.
- Portería física en el edificio. En Salamanca, Chamberí o El Viso, la portería presencial diferencia claramente frente a un portero automático.
- Alarma conectada a central receptora con empresa habilitada, contrato vigente y verificación por vídeo.
- Elementos pasivos. Puerta acorazada, vidrio laminado de seguridad en plantas bajas, iluminación exterior con detección y cerramientos en buen estado.
- Caja fuerte empotrada y cuarto seguro en viviendas grandes, un detalle apreciado y fácil de mantener.
Conviene tener los números claros: cuota de seguridad incluida en la comunidad, coste mensual de la alarma y titularidad de los equipos (propios o en alquiler). Ese desglose evita sorpresas y se integra con el resto de gastos de comunidad y derramas al vender.
Cámaras: lo que permite y lo que prohíbe la normativa
La videovigilancia doméstica está sujeta al Reglamento General de Protección de Datos y a la Ley Orgánica 3/2018. En la práctica, para el propietario que vende:
- Las cámaras solo pueden captar el interior de la propiedad. No pueden grabar la vía pública —salvo la franja mínima imprescindible en el acceso— ni viviendas, jardines o zonas comunes de terceros.
- En zonas comunes de la comunidad, la instalación exige acuerdo de junta con la mayoría que establece la Ley de Propiedad Horizontal, y debe constar en acta.
- Hay que señalizar con el cartel informativo de zona videovigilada, con la información básica de protección de datos y el responsable del tratamiento.
- Las grabaciones no deben conservarse más allá del plazo legalmente previsto, un mes con carácter general, salvo que se aporten a un procedimiento.
- Las cámaras interiores con audio o en estancias privadas generan más problemas que beneficios y conviene retirarlas antes de comercializar.
Cámaras y visitas: el punto delicado
Grabar a un visitante en el interior de la vivienda sin informarle es exactamente lo que hay que evitar. La solución sencilla es desactivar las cámaras interiores durante las visitas o, si permanecen operativas, informarlo expresamente al inicio. Lo mismo se aplica a los asistentes de voz y a los videoporteros con grabación. Esta cautela encaja con la forma de trabajar las visitas que explicamos en cómo preparar las visitas de una vivienda de lujo y con la discreción que pide el segmento, tratada en vender con discreción.
Qué entregar al comprador en la firma
La seguridad tiene una parte contractual que suele olvidarse hasta el último día. Antes de la escritura conviene preparar: contrato de la alarma con las condiciones de cesión o cancelación, manuales y claves de los equipos, códigos de acceso de la urbanización y mandos de barrera, número de llaves y tarjetas entregadas, y cambio de titularidad de los servicios asociados. Todo ello se recoge en el inventario de entrega, como detallamos en la entrega de llaves e inventario. Recuerda además reponer o recodificar los accesos que hayan circulado durante la comercialización.
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