Representación gráfica georreferenciada: cuándo la necesitas para vender una casa con parcela en Madrid

Cuando se vende una vivienda unifamiliar con parcela en la Comunidad de Madrid, el comprador y su banco quieren saber exactamente qué se compra: cuántos metros tiene el suelo, dónde están los linderos y si la casa está donde dice la escritura. La herramienta que responde a eso es la representación gráfica georreferenciada (RGG), un plano de la finca con coordenadas geográficas que permite que la descripción registral y la cartografía catastral coincidan.

Qué es y para qué sirve

La reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro implantó la coordinación entre ambos sistemas. El Registro describe derechos y el Catastro describe realidades físicas; la RGG es el puente. Cuando una finca queda coordinada, el Registro incorpora su geometría y se aplica la presunción de que la delimitación inscrita es correcta, lo que da al comprador una seguridad muy superior a la simple descripción literaria de "linda al norte con...", heredada de escrituras antiguas.

Existen dos vías: aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, cuando la parcela catastral refleja bien la realidad, o aportar una representación gráfica alternativa elaborada por un técnico competente (normalmente un topógrafo), cuando la cartografía catastral no coincide con lo que hay sobre el terreno.

Cuándo es obligatoria y cuándo simplemente conviene

• Obligatoria en las operaciones que modifican la finca: segregaciones, agrupaciones, agregaciones, divisiones y reparcelaciones. También en la inmatriculación de fincas no inscritas.
• Obligatoria, en cuanto a la porción de suelo ocupada por la edificación, al declarar una obra nueva. Si vas a regularizar una ampliación, una piscina o un anexo antes de vender, este trámite entra en el paquete.
• Muy recomendable cuando la superficie de suelo registral y la catastral no coinciden, cuando hay dudas sobre los linderos con un vecino, cuando la parcela procede de una parcelación antigua o cuando el chalé se levantó desplazado respecto a lo proyectado.

Fuera de esos casos, una finca cuya descripción registral es coherente con el Catastro puede venderse sin más trámite. Pero la comprobación cuesta una nota simple y una consulta catastral, y hacerla al principio evita sustos en la recta final.

Cómo se tramita, qué cuesta y cuánto tarda

El procedimiento habitual para inscribir la representación gráfica de una finca ya inscrita es el previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: se solicita al Registro de la Propiedad, que notifica a los titulares colindantes para que puedan alegar en el plazo legal y publica el correspondiente edicto. Si nadie se opone y el registrador no aprecia dudas sobre la identidad de la finca, se inscribe la geometría y la finca queda coordinada con el Catastro. Si un colindante se opone de forma fundada, el registrador suspende y la discrepancia deberá resolverse por otra vía, normalmente el expediente notarial de deslinde o el procedimiento judicial correspondiente.

En cuanto a coste, el levantamiento topográfico y el fichero de coordenadas suelen moverse en una horquilla de varios cientos de euros según la superficie y la complejidad de la parcela, a lo que se suman los aranceles registrales. En plazos, un expediente sencillo y sin oposición puede resolverse en unos meses; uno con colindantes discrepantes se alarga bastante más. Por eso el momento de iniciarlo es antes de firmar arras, nunca cuando ya hay comprador esperando fecha de notaría.

Qué problemas evita en la venta

Los tres clásicos. Primero, que la tasación del banco del comprador se haga sobre una superficie inferior a la real y la financiación quede corta, con la negociación reabierta a última hora. Segundo, que aflore un conflicto de linderos con el vecino en plena due diligence, momento en que cualquier duda se traduce en petición de descuento. Y tercero, que la casa ampliada no encaje con lo inscrito y el notario exija resolverlo antes de autorizar la escritura.

Si detectas diferencias entre lo que dice tu escritura y lo que refleja la sede electrónica del Catastro, empieza por la guía sobre discrepancias de superficie y por la declaración de alteración catastral. Y si la casa tiene obras sin declarar, ordénalo con la regularización de obra nueva.