Vender tu vivienda habitual en Madrid y comprar otra en el extranjero: cuándo se aplica la exención por reinversión

En resumen: la exención por reinversión del IRPF (artículo 38 de su ley) también vale si la nueva vivienda habitual está fuera de España, como confirma la Dirección General de Tributos (consulta V1207-26). La clave es vender siendo residente fiscal en España; si ya no lo eres, solo cabe residiendo en la UE o el EEE.

Es una situación habitual entre propietarios de Madrid: quien se jubila y se traslada a Portugal o a la costa francesa, el directivo destinado a Londres o la familia que vuelve a su país. Vender la vivienda habitual y comprar otra en el destino puede quedar libre de IRPF, pero solo si se ordena bien la secuencia. El marco general de los impuestos de la venta está en nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid, y puedes estimar tu ganancia con la calculadora de ganancia en la venta.

¿Puede la nueva vivienda habitual estar en el extranjero?

Sí. Ni la Ley del IRPF ni su Reglamento exigen que la nueva vivienda esté en territorio español. La Dirección General de Tributos lo ha reiterado en varias consultas vinculantes, entre ellas la V1207-26, sobre un contribuyente que traslada su residencia a otro país (puedes consultarlas en su buscador oficial). Lo que se exige es que ambas viviendas sean «habituales» en el sentido de la ley, estén donde estén.

Requisitos que no cambian aunque compres fuera

• Vivienda habitual vendida: haberla habitado al menos tres años seguidos, salvo excepciones legales, y que lo sea al vender o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores (artículo 41 bis del Reglamento).
• Plazo: reinvertir en los dos años anteriores o posteriores a la venta.
• Ocupación: habitar la nueva vivienda de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a su adquisición.
• Importe: reinvertir el importe total obtenido; si compraste la vivienda vendida con un préstamo, se resta el principal pendiente de amortizar en el momento de la venta. Si reinviertes menos, la exención es proporcional.
• Declaración: si no reinviertes en el mismo año de la venta, hacer constar la intención de reinvertir en la declaración de la renta de ese año.

Lo decisivo: tu residencia fiscal el año de la venta

La exención del IRPF solo se aplica a quien es contribuyente del IRPF cuando obtiene la ganancia. España no parte el año fiscal: o eres residente todo el año o no lo eres, como explicamos en el artículo sobre el cambio de residencia fiscal en el año de la venta. Por eso, el momento de la venta lo cambia todo:

Si vas a trasladarte fuera de la UE y del EEE (por ejemplo, al Reino Unido o a Suiza), lo prudente es estudiar con tu asesor si conviene vender mientras sigues siendo residente. Si ya no lo eres, revisa nuestro artículo sobre vender una vivienda siendo no residente, con la retención del 3 %, y la calculadora del IRNR.

Un ejemplo con números

Un residente en Madrid vende su vivienda habitual por 1.200.000 euros. Los gastos y tributos de la venta a su cargo suman 40.000 euros, así que el valor de transmisión es de 1.160.000 euros. La compró por 700.000 euros, gastos incluidos: la ganancia es de 460.000 euros. La compró con un préstamo del que quedan 160.000 euros de principal pendiente al vender, por lo que debe reinvertir 1.000.000 de euros para quedar exento del todo. Compra su nueva vivienda habitual en Lisboa por 800.000 euros.

• Porcentaje reinvertido: 800.000 / 1.000.000 = 80 %.
• Ganancia exenta: 80 % de 460.000 = 368.000 euros.
• Ganancia que tributa: 92.000 euros.
• Cuota en la base del ahorro, sin otras rentas del ahorro: 6.000 al 19 % (1.140) + 44.000 al 21 % (9.240) + 42.000 al 23 % (9.660) = 20.040 euros.

Sin la reinversión, tributarían los 460.000 euros, con los tramos del 27 % y del 30 % de la base del ahorro (artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF).

Lo que conviene tener en cuenta

• La plusvalía municipal va aparte: es un impuesto local con sus propias reglas y la exención del IRPF no le afecta; por ejemplo, no se paga si no hay incremento de valor del terreno. Lo explicamos en el artículo sobre la plusvalía municipal al vender en Madrid.
• Documenta la habitualidad en el destino: escritura de compra, certificado de residencia o empadronamiento local y suministros a tu nombre.
• Si no reinviertes a tiempo, tendrás que presentar una autoliquidación complementaria del año de la venta con intereses de demora, aunque ya vivas fuera.

Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar la exención si compro la nueva vivienda en otro país?

Sí. Ni la Ley ni el Reglamento del IRPF exigen que la nueva vivienda habitual esté en España, y así lo confirma la Dirección General de Tributos (consulta V1207-26). Deben cumplirse los mismos requisitos y plazos que si comprases en Madrid.

¿Qué pasa si vendo cuando ya no soy residente en España?

Tributas por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Si resides en la Unión Europea o, con condiciones, en el Espacio Económico Europeo, la disposición adicional séptima de su ley permite la exención por reinversión, aunque el comprador te retendrá el 3 % y tendrás que declarar. Fuera de ese ámbito, la ley no la contempla.

¿Tengo que reinvertir todo el precio de venta?

Para que la exención sea total, hay que reinvertir el importe total obtenido, al que se resta el principal pendiente del préstamo con el que compraste la vivienda vendida. Si reinviertes menos, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.

¿Y si no llego a reinvertir en dos años?

La parte de la ganancia no exenta se imputa al año de la venta mediante una autoliquidación complementaria con intereses de demora (artículo 41.4 del Reglamento del IRPF). Hay que presentarla aunque ya no seas residente en España.