En resumen: al vender tu casa puedes llevarte los bienes muebles, pero lo que está unido de forma fija a la vivienda y sus accesorios se entregan con ella salvo pacto (artículos 334 y 1097 del Código Civil de 1889): armarios empotrados, cocina instalada, sanitarios, climatización o árboles plantados.
En una vivienda de alto standing esta frontera pesa: una cocina con electrodomésticos panelados, unas lámparas de diseño, una bodega climatizada o un jardín maduro forman parte del atractivo de la casa y son una fuente habitual de desacuerdos entre las arras y la entrega de llaves.
¿Qué dice el Código Civil sobre lo que se queda al vender una vivienda?
El artículo 334 del Código Civil considera inmuebles, entre otros:
- Los edificios y construcciones adheridos al suelo.
- Los árboles y plantas, mientras estén unidos a la tierra o formen parte integrante del inmueble.
- Todo lo unido de manera fija, de modo que no pueda separarse sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación que el dueño haya colocado de forma que revele el propósito de unirlos de modo permanente al inmueble.
A esto se suma el artículo 1097: la obligación de entregar una cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no se hayan mencionado. Y el artículo 1468 obliga al vendedor a entregar la vivienda en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, momento que en la práctica suele coincidir con la firma de las arras o del contrato privado. Retirar algo después, o dañar la casa al hacerlo, puede ser un incumplimiento.
Una regla práctica: si para llevártelo hay que romper o arrancar algo, o si se colocó para quedarse, entiende que forma parte de la casa salvo que lo excluyas por escrito.
¿Qué se queda y qué puede llevarse el vendedor?
La tabla resume, de forma orientativa, cómo se suele tratar cada elemento cuando el contrato no dice nada.
| Elemento | Si no se pacta nada | Recomendación |
|---|---|---|
| Armarios empotrados, puertas, suelos, sanitarios y grifería | Se quedan: están unidos de forma fija | Si quieres conservar una pieza, cámbiala antes de enseñar la casa |
| Cocina instalada y electrodomésticos integrados o panelados | Se quedan con la vivienda | Inclúyelos en el anexo con marca y modelo |
| Electrodomésticos de libre instalación (frigorífico independiente, lavadora, secadora) | Son muebles: puede llevárselos el vendedor | Es de lo más discutido: déjalo por escrito |
| Calefacción, aire acondicionado por conductos, aerotermia, suelo radiante y placas solares | Se quedan: forman parte de las instalaciones | Entrega manuales y garantías |
| Lámparas colgantes y de pie | Las de pie y las que se descuelgan sin daño son, en principio, muebles; los focos empotrados se quedan | Pacta cuáles se quedan y remata los puntos de luz |
| Cortinas, alfombras, cuadros y espejos sueltos | Son muebles | Dilo en el anuncio si no se incluyen |
| Murales, relieves, vidrieras, chimeneas de obra y molduras | Se quedan con la vivienda | Valóralos al fijar el precio |
| Árboles, setos y plantas en tierra; riego automático | Se quedan | No trasplantes ejemplares después de las visitas |
| Macetas, jardineras móviles, muebles de exterior y robot de piscina | Son muebles | Pacta expresamente si se incluyen |
| Alarma, cámaras y domótica | La instalación se queda; las cuentas y suscripciones son del vendedor | Da de baja tus cuentas y restablece el sistema |
¿Qué pasa con las lámparas, la domótica y los objetos de valor?
Los conflictos casi nunca llegan por un armario empotrado, sino por lo que se descuelga o se desconecta en una tarde. Una lámpara colgante que se retira sin daño es, técnicamente, un bien mueble, pero el comprador que la vio encendida en la visita suele darla por incluida; lo mismo pasa con los estores motorizados o la domótica.
Cuando hay dudas, el Código Civil manda atender a la intención de las partes y a sus actos coetáneos y posteriores (artículos 1281 y 1282). Por eso las fotos del anuncio, el dosier de venta y los mensajes de la negociación pueden acabar usándose como prueba de lo que se ofreció.
En Madrid, los puntos que más se repiten dependen del tipo de vivienda: en los pisos clásicos de Salamanca, Chamberí o Retiro, las lámparas de araña, las chimeneas y los espejos de época; en los chalés de Pozuelo, Las Rozas o La Moraleja, el mobiliario de jardín, la iluminación exterior y la cubierta de la piscina.
¿Cómo dejarlo por escrito para evitar reclamaciones?
- Decídelo antes de poner la casa a la venta. Si quieres conservar una pieza (una lámpara heredada, un espejo de época), sustitúyela o retírala antes de las fotos y las visitas.
- Refléjalo en el anuncio y en el dosier: «se vende sin mobiliario», «cocina equipada incluida», «lámparas no incluidas».
- Un anexo en el contrato de arras con lo incluido y lo excluido, por estancias y con fotos; más claves en nuestro artículo sobre el contrato de arras.
- Una mención en la escritura de que la vivienda se transmite con los elementos del anexo, o sin mobiliario y libre de enseres.
- Una retirada cuidadosa antes de la entrega: tapar anclajes, rematar los puntos de luz y dejar las instalaciones operativas.
- Un acta de entrega firmada por ambas partes; te lo contamos en entrega de llaves e inventario el día de la firma.
Si el comprador quiere también los muebles
Puedes incluir el mobiliario en el precio o venderlo aparte, pero inflar su valor para rebajar el de la vivienda no compensa: en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que paga el comprador de una vivienda usada, la base de la vivienda es, con carácter general, su valor de referencia del Catastro si el precio declarado es inferior (artículo 10 de la Ley del ITP y AJD), y un precio artificialmente bajo también rebaja tu valor de transmisión en el IRPF, lo que puede atraer una comprobación. Lo explicamos en los riesgos de escriturar por debajo del precio real y, para vender con mobiliario, en cómo vender una vivienda amueblada de lujo.
¿Qué pasa si el vendedor se lleva algo que estaba incluido?
El comprador puede exigir que lo devuelvas o lo repongas o, si no es posible, su valor, y reclamar además los daños y perjuicios que le cause el incumplimiento (artículo 1101 del Código Civil). Si lo descubre antes de la escritura, puede pedir una rebaja o que se retenga parte del precio hasta resolverlo, y la firma puede retrasarse. Si aparece después, el conflicto puede acabar en el juzgado: un coste y un tiempo desproporcionados para una lámpara o un electrodoméstico.
Todo esto forma parte de una venta bien preparada, como recogemos en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid. En Luxor Haus lo tratamos desde la valoración, confidencial y sin compromiso, porque lo que se incluye en la venta influye en el precio, en el dosier y en las fotos; trabajamos con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor llevarse las lámparas al vender la casa?
Si no se ha pactado otra cosa, las lámparas que se descuelgan sin daño son, en principio, bienes muebles y el vendedor puede llevárselas. Lo prudente es indicar en el anexo de las arras cuáles se quedan y, si se retiran, rematar los puntos de luz.
¿Los electrodomésticos se quedan en la casa al venderla?
Los integrados (horno, placa, campana o lavavajillas panelado) forman parte de la cocina instalada y, salvo pacto, se entregan con la vivienda. Los de libre instalación, como un frigorífico independiente o la lavadora, son bienes muebles. Conviene listar unos y otros por escrito.
¿Me puedo llevar las plantas del jardín al vender un chalé?
Los árboles y las plantas en tierra forman parte del inmueble según el artículo 334 del Código Civil, así que se transmiten con la casa salvo pacto. Las macetas y las jardineras móviles sí puede llevárselas el vendedor. Si quieres conservar algún ejemplar, exclúyelo por escrito antes de firmar las arras.
¿Se pueden vender los muebles junto con la vivienda?
Sí, dentro del precio global o con un precio aparte, realista y con un inventario firmado por las dos partes. Si se separa, conviene que figure en la escritura y que responda al valor real de los muebles, porque la Administración puede comprobarlo.
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