En resumen: la Directiva (UE) 2024/1275 no prohíbe vender viviendas poco eficientes ni obliga a reformarlas antes. Exige a los Estados reducir el consumo medio del parque residencial al menos un 16 % en 2030 e introducir una escala de la A a la G. En España, el certificado sigue regulado por el Real Decreto 390/2021.
Muchos propietarios creen que a partir de 2030 no podrán vender una vivienda con letra F o G. No es lo que dice la norma europea. Lo que sí cambia es el peso del certificado en la negociación: el comprador de alto standing pregunta por el consumo, la climatización y el coste de mejorar la vivienda. Los requisitos básicos los tienes en nuestro artículo sobre el certificado energético al vender, y el proceso completo, en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.
¿Se podrá vender una vivienda con certificado G a partir de 2030?
Con las normas aprobadas hoy, sí. El artículo 9.2 de la Directiva (UE) 2024/1275 obliga a cada Estado a fijar una trayectoria para el conjunto del parque residencial: el uso medio de energía primaria debe bajar al menos un 16 % en 2030 y entre un 20 % y un 22 % en 2035 respecto a 2020, y al menos el 55 % de esa reducción debe venir de renovar el 43 % de los edificios residenciales menos eficientes.
La directiva no impone esa obligación vivienda por vivienda. Deja a los Estados elegir las medidas, entre ellas normas mínimas de eficiencia, asistencia técnica y ayudas. Las normas mínimas obligatorias por edificio que fija directamente la directiva se refieren a los edificios no residenciales. Por tanto, una futura norma española podría introducir exigencias, pero hoy ninguna impide vender una vivienda por su letra.
¿Qué está aprobado y qué falta en España?
El plazo para incorporar la directiva terminó el 29 de mayo de 2026 (artículo 35). Esta es la situación de las medidas que afectan a quien vende:
| Medida | Qué dice la directiva | Situación en España |
|---|---|---|
| Certificado al vender | Mostrarlo al posible comprador y entregarlo al comprador (artículo 20) | Ya obligatorio por el Real Decreto 390/2021, salvo las exclusiones de su artículo 3, con la etiqueta en toda la publicidad |
| Validez | Diez años como máximo (artículo 19) | Diez años como máximo, y cinco si la letra es G (artículo 13 del Real Decreto 390/2021) |
| Nueva escala de la A a la G | A para edificios de cero emisiones; G para los menos eficientes del parque nacional (artículo 19) | Todavía sin incorporar a la norma estatal: se sigue usando el modelo actual |
| Pasaporte de renovación | Voluntario, salvo que el Estado lo haga obligatorio (artículo 12) | Todavía sin incorporar a la norma estatal |
| Técnico que firma el certificado | Expertos cualificados o acreditados (artículo 25) | Real Decreto 659/2025, en vigor desde el 23 de julio de 2026: nuevos requisitos y registro de técnicos competentes |
Como la incorporación puede completarse en cualquier momento, antes de encargar un certificado nuevo comprueba en el BOE si ya se ha aprobado la adaptación del Real Decreto 390/2021.
Lo propio de Madrid: el certificado debe estar registrado
En la Comunidad de Madrid, el certificado de una vivienda existente que se vende o se alquila debe presentarse en el registro autonómico junto con el informe de evaluación en formato electrónico. Según la sede electrónica de la Comunidad de Madrid, el plazo es de un mes desde su emisión, y puede presentarlo el propietario o la persona autorizada por él. La etiqueta que aparece en el anuncio debe corresponder a ese certificado registrado.
¿Cómo afecta la letra energética al precio de venta?
La letra no fija el precio, pero influye en la negociación. Un comprador informado calcula lo que le costará mejorar el aislamiento, las ventanas o la climatización, y lo descuenta de su oferta. Al revés, sistemas como la aerotermia o el suelo radiante son argumentos de venta si están documentados. Lo vemos con detalle en el artículo sobre suelo radiante, aerotermia y climatización al vender.
Qué hacer si vas a vender ahora
- Revisa la vigencia de tu certificado y, si es G, recuerda que su validez máxima es de cinco años.
- Regístralo antes de anunciar la vivienda e incluye la etiqueta en todos los anuncios.
- Pide al técnico las recomendaciones de mejora y su coste aproximado: es una de las primeras preguntas de un comprador exigente.
- Guarda las facturas de las mejoras energéticas para el historial de mantenimiento de la vivienda.
En Luxor Haus incorporamos el certificado y la etiqueta al dosier de venta desde el primer día, con una comisión máxima del 2 %.
Preguntas frecuentes
¿La directiva me obliga a reformar mi casa antes de venderla?
No. La Directiva (UE) 2024/1275 fija objetivos para el conjunto del parque residencial y deja a cada Estado elegir las medidas. En España no hay hoy ninguna norma que impida vender una vivienda por su letra energética.
¿Mi certificado energético actual sigue valiendo?
Sí, hasta que caduque: diez años como máximo, o cinco si la calificación es G (artículo 13 del Real Decreto 390/2021). La propia directiva prevé que no haga falta uno nuevo si se dispone de un certificado válido.
¿Cambiará la letra de mi vivienda con la nueva escala?
Puede cambiar. La directiva reserva la A para los edificios de cero emisiones y la G para los menos eficientes del parque nacional cuando se introduzca la escala, así que las letras se recalibrarán cuando España la incorpore.
¿Tengo que poner la etiqueta energética en el anuncio?
Sí, salvo en los casos excluidos por el artículo 3 del Real Decreto 390/2021 (por ejemplo, ciertos edificios protegidos o los que se compran para demolerlos o reformarlos a fondo). El artículo 15 de ese real decreto obliga a incluir la etiqueta en toda oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler. En la Comunidad de Madrid, además, el certificado debe estar registrado.
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