Deducción por vivienda habitual al vender: cancelar la hipoteca con el precio también puede desgravar

En resumen: si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicabas la deducción, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) fijó en 2025 que lo que destinas del precio a cancelar la hipoteca puede entrar en su base si cumples los requisitos, con un límite de 9.040 euros por declarante: hasta 1.356 euros menos de IRPF.

Es un detalle que pasa desapercibido en muchas ventas: el banco cobra el préstamo pendiente en la notaría y nadie vuelve a pensar en la deducción. Durante años Hacienda sostuvo que esa cancelación no era deducible, y ahora existe un criterio que obliga a la Administración a admitirla cuando se cumplen los requisitos.

¿Quién conserva todavía la deducción por vivienda habitual?

La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió para las adquisiciones realizadas desde el 1 de enero de 2013, pero la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF la mantiene para quienes ya la venían aplicando. Según el manual práctico de la Agencia Tributaria, puedes seguir deduciendo si se cumplen estas condiciones:

• Adquiriste la vivienda antes del 1 de enero de 2013 (o pagaste cantidades para su construcción antes de esa fecha).
• Aplicaste la deducción por esa vivienda en algún ejercicio anterior a 2013, salvo excepciones concretas, como no haber podido hacerlo por lo invertido en viviendas anteriores.
• La vivienda sigue siendo tu residencia habitual mientras deduces.

La deducción equivale al 15 % de lo pagado en el año (7,5 % en el tramo estatal y 7,5 % en el autonómico), lo que incluye la amortización del capital y los intereses del préstamo, con una base máxima de 9.040 euros por declarante.

¿Qué pasa con la deducción cuando vendes la vivienda?

La deducción va ligada a esa vivienda concreta. En el año de la venta puedes deducir lo pagado hasta la fecha de la escritura y, a partir de ahí, el derecho se extingue: la casa que compres después ya no da derecho a esta deducción, porque se adquiere a partir del 1 de enero de 2013.

El conflicto estaba en el último pago. Lo habitual es que el préstamo pendiente se cancele en la propia firma, con una parte del dinero que entrega el comprador (lo contamos en vender una vivienda con hipoteca pendiente). La Dirección General de Tributos entendía, en consultas como la V2711-14, que ese pago se hace por causa de la venta y no de la adquisición, y por eso lo excluía de la base.

¿Qué ha dicho el TEAC sobre cancelar la hipoteca con el dinero de la venta?

En su resolución 00/02995/2025, de 20 de octubre de 2025, dictada en un recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio, el TEAC rechazó la tesis de la Administración. Su razonamiento es sencillo: el dinero es fungible, y lo relevante no es de dónde sale, sino la causa del pago, que es extinguir el préstamo con el que se compró la vivienda habitual. Los criterios fijados en este tipo de recursos vinculan a toda la Administración tributaria, conforme al artículo 242 de la Ley General Tributaria.

Requisitos para incluir la cancelación en la base

• Régimen transitorio: debes tener derecho a la deducción por esa vivienda en los términos vistos arriba.
• Vivienda habitual hasta la venta: el TEAC parte de que vives en ella hasta que la vendes o hasta unos pocos días antes.
• Cancelación del préstamo de esa vivienda: se paga con parte del precio obtenido.
• Aumento del patrimonio: el artículo 70 de la Ley del IRPF, en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2012 a la que remite la disposición transitoria decimoctava, exige que tu patrimonio al cierre del año supere al del inicio, al menos, en la cuantía de las inversiones realizadas, sin contar los intereses ni los demás gastos de financiación. El TEAC aclara que las rentas del año, incluida la que obtienes con la venta, cuentan para cumplirlo.
• Límite anual: la base sigue limitada a 9.040 euros, sumando las cuotas del año y la cancelación.

¿Cuánto puedes ahorrar? Un ejemplo con números

Supongamos que vendes en marzo un piso en Chamberí que compraste en 2009 con hipoteca y en el que vives. De enero a marzo has pagado 3.000 euros en cuotas (capital e intereses) y en la notaría se cancelan 120.000 euros de principal pendiente con el dinero de la venta. El préstamo y la vivienda son solo tuyos.

La diferencia es de 906 euros en la cuota del IRPF. Si la vivienda y el préstamo son de dos titulares con derecho a la deducción, cada uno aplica su propio límite sobre la parte que le corresponde, de modo que el ahorro conjunto puede llegar a 2.712 euros. En una vivienda de alto standing, cuando aún queda hipoteca pendiente, su importe suele superar con creces ese tope, así que es fácil agotar el límite.

¿Cómo encaja con la ganancia patrimonial y la exención por reinversión?

La deducción reduce la cuota, mientras que la ganancia patrimonial se calcula aparte: precio de venta menos valor de adquisición, con sus gastos. Una no sustituye a la otra. Para estimar la ganancia puedes usar nuestra calculadora de ganancia en la venta y, si la compraste antes de 1995, revisar los coeficientes de abatimiento.

Si vas a comprar otra vivienda habitual, la cancelación del préstamo también juega a tu favor en la exención por reinversión: cuando la vivienda vendida se financió con un préstamo, el artículo 41 del Reglamento del IRPF considera como importe total obtenido el valor de transmisión (el precio menos los gastos y tributos de la venta) menos el principal pendiente. Para que la exención sea total basta con reinvertir esa cantidad, siempre que se cumplan los demás requisitos (entre otros, que la nueva sea tu vivienda habitual y que reinviertas en el plazo de dos años). Tienes la visión completa de todos los impuestos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

Si en su día no incluiste la cancelación, puedes solicitar la rectificación de aquella declaración mientras no haya prescrito el derecho, según el artículo 66 de la Ley General Tributaria. Si Hacienda ya te la quitó con una liquidación, la vía depende de si esa liquidación es firme; conviene revisarlo con un asesor fiscal. Guarda la escritura, el certificado bancario de cancelación y los recibos del préstamo.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar la deducción por vivienda habitual en el año en que vendo?

Sí, si estás en el régimen transitorio: deduces lo pagado ese año hasta la venta y, según el criterio del TEAC, también la parte del precio que destines a cancelar la hipoteca de esa vivienda. La base máxima es de 9.040 euros y el porcentaje, del 15 %, así que el ahorro máximo es de 1.356 euros por declarante.

¿La vivienda que compre con el dinero de la venta tendrá deducción?

Esta deducción, no: desapareció para las compras realizadas desde el 1 de enero de 2013, de modo que la nueva vivienda no da derecho a ella (la Comunidad de Madrid mantiene algunas deducciones autonómicas para casos concretos, como los intereses del préstamo de los jóvenes menores de 30 años, con sus propios requisitos). Lo que sí puede aplicarse, si se cumplen los requisitos, es la exención por reinversión de la ganancia obtenida en la venta.

¿Y si la vivienda ya no era mi residencia cuando la vendí?

El criterio del TEAC se refiere a quien vive en la vivienda hasta que la vende o hasta unos pocos días antes. Si ya había dejado de ser tu vivienda habitual, por ejemplo porque la tenías alquilada, el supuesto es distinto y conviene revisarlo con un asesor fiscal antes de aplicar nada.

¿Puedo reclamar la deducción si vendí hace unos años y no la apliqué?

Puedes solicitar la rectificación de aquella declaración durante cuatro años desde el final del plazo voluntario de presentación. Por ejemplo, una venta de 2022 se declaró en la campaña que terminó el 30 de junio de 2023, así que puede rectificarse hasta el 30 de junio de 2027. Tendrás que acreditar la cancelación del préstamo y el resto de los requisitos.