En resumen: En España no hay una tarifa oficial: la comisión inmobiliaria al vender se pacta libremente con la agencia, como porcentaje del precio o como importe fijo. Lleva un 21 % de IVA, se factura a quien encarga la venta y, con su factura y su justificante de pago, reduce la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF.
La comisión es una de las primeras preguntas de los propietarios que deciden vender, y es lógico: suele ser uno de los mayores gastos de la operación. Pero el porcentaje, por sí solo, dice poco. Para comparar propuestas hay que saber cómo se calcula, qué servicios comprende, qué IVA lleva, cómo se factura y qué efecto tiene en la declaración de la renta. Esta guía lo explica paso a paso para una venta en la Comunidad de Madrid.
¿Cómo funciona la comisión inmobiliaria al vender una vivienda?
El encargo que el propietario firma con la agencia es un contrato de mediación o corretaje. No tiene una regulación específica en el Código Civil, así que se rige por lo que las partes pacten, dentro de la libertad de pactos que reconoce el artículo 1255 del Código Civil. En la práctica, eso significa tres cosas:
- No hay tarifa oficial. Ninguna norma fija un porcentaje para la venta de vivienda: cada agencia propone el suyo y el propietario decide.
- La paga quien encarga el servicio. Lo habitual es que sea el vendedor. Si la agencia cobra también al comprador, conviene que lo diga por escrito, porque afecta a su posición en la negociación.
- Lo que manda es la hoja de encargo. Porcentaje o importe, base de cálculo, servicios, duración, exclusiva y momento en que se gana la comisión deben quedar escritos.
La comisión no retribuye un anuncio, sino la gestión de la venta: valoración y estrategia de precio, reportaje fotográfico profesional, planos y dosier, difusión, filtrado de interesados y comprobación de su solvencia, visitas, negociación de las ofertas y coordinación de la documentación hasta la firma en la notaría.
¿Comisión en porcentaje o comisión fija?
En la venta de vivienda, los honorarios se pactan libremente. Estas son las fórmulas más comunes:
| Modelo | Cómo se calcula | Qué conviene vigilar |
|---|---|---|
| Porcentaje | Un porcentaje sobre el precio de venta | La base de cálculo y si el IVA está incluido |
| Importe fijo | Una cantidad cerrada | Qué cubre y cuándo se paga cada parte |
| Mixto o escalonado | Un fijo más un variable, o un tramo extra si se supera un precio | Que el umbral y el cálculo estén escritos |
El porcentaje vincula la retribución de la agencia al precio final: si la negociación mejora el precio, mejora también su honorario. El importe fijo da certeza desde el primer día, pero desvincula el importe del precio final. Ejemplo: con una tarifa fija, a la agencia le reporta lo mismo vender una vivienda por 1.900.000 € que por 2.100.000 €; con un porcentaje, esos 200.000 € de diferencia también cuentan para ella. En la vivienda de alto standing, donde la negociación final mueve cifras importantes, es un factor que conviene tener en cuenta al elegir el modelo.
¿Se puede negociar la comisión inmobiliaria?
Sí. Al no existir una tarifa oficial, las condiciones se pueden negociar, y en una vivienda de precio alto cada décima cuenta. Ejemplo: sobre 1.500.000 €, medio punto de comisión son 7.500 € más IVA. Pero negociar solo el número es quedarse a medias. Estos son los puntos que merece la pena poner sobre la mesa:
- Porcentaje o importe, y si lleva el IVA incluido. Pida la cifra en euros sobre un precio concreto.
- Base de cálculo. Si se aplica sobre el precio de la escritura y si comprende el garaje, el trastero o el mobiliario.
- Servicios concretos. Lo que no esté escrito en el encargo no está comprometido.
- Duración y exclusiva. Fecha de fin, prórrogas y forma de resolver el encargo; lo explicamos en exclusiva o multiagencia al vender.
- Cláusula de comprador posterior. Es habitual que la agencia cobre si, terminado el encargo, el propietario vende a alguien que ella le presentó. Conviene un plazo acotado y que se limite a compradores identificados por escrito.
- Importes a cuenta. Si el modelo prevé alguna cantidad inicial, el encargo debe decir cuánto es, qué cubre y cómo se regula.
- Qué ocurre si la operación se cae. Por ejemplo, si el comprador desiste después de firmar las arras.
Para comparar varias propuestas, póngalas en la misma hoja: coste total en euros con IVA sobre un mismo precio de venta, valoración justificada con comparables reales (no con precios de anuncio), plan de comercialización concreto y condiciones del contrato. Desconfíe de quien promete el precio más alto solo para conseguir el encargo: suele terminar en una bajada de precio meses después. Tiene una lista completa en las preguntas que hacer a una inmobiliaria antes de firmar.
¿Cuándo se gana la comisión?
La ley no fija un momento único: lo determina el encargo. En el sector conviven varias fórmulas, y cada una tiene consecuencias distintas para el propietario:
- A la firma del contrato de arras, cuando comprador y vendedor ya se han comprometido. Conviene que el encargo diga qué pasa si la venta no llega a escriturarse.
- A la firma de la escritura pública de compraventa, cuando se consuma la venta.
- Modelos con importes a cuenta, en los que una parte de los honorarios se abona antes y el resto al cerrar la operación.
Ninguna fórmula es buena o mala por sí misma; lo importante es que sea clara, que esté escrita y que usted la entienda antes de firmar. Si tiene dudas sobre esa fase, repase cómo funciona el contrato de arras.
¿Qué IVA lleva la comisión y cómo se factura?
Los honorarios de intermediación inmobiliaria son una prestación de servicios que tributa al tipo general del IVA, el 21 %, según el artículo 90 de la Ley del IVA. No hay tipo reducido por tratarse de una vivienda. Por eso, cuando le propongan un porcentaje, pregunte en todo caso si es «más IVA» o «IVA incluido»: sobre importes altos, la diferencia es relevante.
Ejemplo: en una vivienda vendida por 1.200.000 €, una comisión del 2 % son 24.000 € de base imponible, más 5.040 € de IVA: 29.040 € en total. El propietario particular no puede deducirse ese IVA, así que es un coste más de la venta.
La factura debe cumplir el Reglamento de facturación: número y fecha; nombre, NIF y domicilio de la agencia y del propietario; descripción del servicio; base imponible, tipo de IVA y cuota por separado. Si se pactan cantidades a cuenta, el IVA se devenga cuando se cobran, de modo que cada pago lleva su propia factura. Si la vivienda tiene varios propietarios, conviene que la factura identifique a los titulares que contratan el servicio, porque cada uno declarará su parte del gasto.
¿La comisión reduce el IRPF de la venta?
Sí. El artículo 35 de la Ley del IRPF establece que del valor de transmisión se restan los gastos y tributos inherentes a la venta que haya pagado el vendedor. La comisión de la agencia, con su IVA, es uno de ellos, igual que la plusvalía municipal o el certificado energético. Ejemplo: siguiendo el caso anterior, quien vende por 1.200.000 € y paga 29.040 € de honorarios declara un valor de transmisión de 1.170.960 € (antes de otros gastos), y la ganancia sujeta al impuesto baja en esa misma cantidad.
El ahorro fiscal depende del tramo de la base del ahorro en el que caiga la ganancia: desde 2025, los tipos son del 19 % hasta 6.000 €, del 21 % hasta 50.000 €, del 23 % hasta 200.000 €, del 27 % hasta 300.000 € y del 30 % por encima. Si la ganancia está exenta, por ejemplo por reinversión en vivienda habitual, o si la venta da pérdidas, el efecto es distinto. Para hacer los números con sus datos, utilice la calculadora de ganancia patrimonial, consulte la guía de fiscalidad de la venta de vivienda o repase los gastos que reducen la ganancia patrimonial.
¿Por qué no conviene elegir agencia solo por la comisión?
Porque lo que de verdad importa es el dinero neto que le queda al propietario. Ejemplo: en una vivienda de 2.000.000 €, la diferencia entre una comisión del 2 % y otra hipotética del 4 % es de 40.000 € más IVA, 48.400 € en total. Es mucho dinero, pero una comisión baja solo es un ahorro real si la vivienda se vende por lo que vale: si se vende 100.000 € por debajo de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar, el ahorro desaparece. Calculamos todas las partidas en cuánto dinero le queda limpio tras vender.
En Luxor Haus trabajamos con una comisión de hasta el 2 % y con honorarios claros, cerrados desde el principio: el encargo recoge por escrito el importe, los servicios y las condiciones, sin sorpresas. Si quiere ver las cuentas con otros precios, las tiene en cuánto supone una comisión del 2 %; y si quiere saber cuánto vale su vivienda, puede pedir una valoración profesional sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Existe una comisión inmobiliaria oficial al vender en Madrid?
No. Los honorarios de la agencia se pactan libremente en el encargo de venta, como porcentaje sobre el precio o como importe fijo. Ninguna norma fija un porcentaje para la compraventa de vivienda.
¿Quién paga la comisión en la venta de una vivienda?
La paga quien contrata a la agencia, que normalmente es el vendedor. Si la agencia cobra también al comprador, debería indicarlo por escrito.
¿La comisión inmobiliaria lleva IVA?
Sí, el 21 %, porque es una prestación de servicios. Conviene preguntar si el porcentaje propuesto es con IVA o sin él.
¿Se puede desgravar la comisión inmobiliaria en la renta?
No es una deducción en sentido estricto, sino un gasto que reduce el valor de transmisión y, con ello, la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Hay que conservar la factura a nombre del vendedor y el justificante de pago.
¿Qué es mejor, una comisión fija o un porcentaje?
Depende de cada caso. El porcentaje vincula el honorario al precio final; el importe fijo da certeza desde el principio. En ambos casos, lo importante es que la base de cálculo, los servicios y las condiciones estén por escrito.
¿Qué pasa con la comisión si la venta se cae después de las arras?
Depende de lo que diga el encargo. Por eso conviene que ese supuesto quede regulado expresamente antes de firmar.
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