Vender una segunda residencia —una casa de campo, un apartamento en la sierra o un piso de inversión— tiene un tratamiento fiscal distinto al de la vivienda habitual, y conviene conocerlo antes de firmar. La diferencia esencial es sencilla pero cara: sobre la vivienda habitual existen exenciones muy potentes, mientras que sobre la segunda residencia la ganancia tributa casi siempre en su totalidad. Anticiparlo permite calcular el neto real de la operación y evitar sorpresas en la declaración.
La ganancia patrimonial en el IRPF
Al vender cualquier inmueble que no sea su vivienda habitual, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición constituye una ganancia patrimonial que se integra en la base del ahorro del IRPF. El cálculo sigue la misma lógica que explicamos en nuestra guía general de IRPF y ganancia patrimonial:
- Valor de adquisición: lo que pagó por la vivienda, más impuestos, notaría, registro e inversiones de mejora acreditadas.
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos que asuma el vendedor.
La ganancia resultante tributa por tramos en la base del ahorro. Los tipos son progresivos y arrancan en el 19 % para las primeras ganancias, subiendo por escalones hasta el 28 % en los tramos más altos. En una segunda vivienda de alto valor en Madrid, es habitual que buena parte de la ganancia se sitúe en los tramos superiores, por lo que el tipo efectivo se acerca a esa horquilla alta.
Por qué no se aplican las exenciones de la vivienda habitual
Aquí está la clave que muchos propietarios pasan por alto. Las dos grandes exenciones del IRPF están reservadas a la vivienda habitual y no operan en una segunda residencia:
- La exención por reinversión en vivienda habitual exige que lo vendido y lo comprado sean vivienda habitual; no cubre segundas residencias.
- La exención para mayores de 65 años también se limita a la vivienda habitual del contribuyente.
Existe, eso sí, una vía general para mayores de 65 años que sí alcanza a cualquier bien: la exención por reinversión del importe obtenido en la constitución de una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses. Es una posibilidad de planificación a valorar caso por caso con un asesor.
Los coeficientes de abatimiento, si compró antes de 1995
Si adquirió la segunda residencia antes del 31 de diciembre de 1994, puede reducir la parte de la ganancia generada hasta 2006 mediante los coeficientes de abatimiento, con el tope conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión. En inmuebles antiguos de mucho valor, esta reducción puede rebajar notablemente la factura fiscal, así que conviene comprobar si le corresponde antes de vender.
Otros impuestos y una regla práctica
Además del IRPF, la venta genera la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo urbano y liquida el ayuntamiento correspondiente. Y no olvide que una segunda residencia puede computar en el impuesto sobre el patrimonio mientras la mantiene en propiedad.
La regla práctica es clara: en una segunda residencia, calcule el impuesto antes de decidir el precio de salida, no después. Conocer el IRPF y la plusvalía estimados le permite negociar con el número neto real en la mano. En Luxor Haus valoramos su vivienda de forma confidencial en 24 horas y coordinamos la venta con su asesor fiscal, con una comisión máxima al propietario del 2 %.
¿Cuánto vale su vivienda?
Solicite una valoración profesional, gratuita y confidencial. Le respondemos en 24 horas.
Solicitar valoración