Calefacción y sala de calderas al vender: revisiones y papeles que pide el comprador

En una vivienda de alto standing, la instalación térmica no es un detalle: una sala de calderas de chalet, un suelo radiante en 500 m² o una aerotermia recién instalada son activos que se pagan, siempre que el propietario pueda acreditar que están legalmente instalados y correctamente mantenidos. Cuando no hay papeles, el comprador y su abogado convierten la instalación en argumento de rebaja o en condición para firmar.

Qué documentación acredita la instalación

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) es la norma de referencia. El expediente que conviene tener preparado antes de enseñar la casa incluye:

• Certificado de la instalación térmica emitido por empresa instaladora habilitada y registrado ante el órgano competente de la Comunidad de Madrid. Es el documento que prueba que la instalación se ejecutó conforme a reglamento.
• Proyecto o memoria técnica, según la potencia instalada, junto con los esquemas de principio y el manual de uso y mantenimiento.
• Contrato de mantenimiento en vigor con empresa habilitada. Es exigible en instalaciones de cierta potencia —el umbral de referencia son los 70 kW— y resulta habitual en salas de calderas de unifamiliares grandes y de comunidades.
• Actas de las últimas revisiones y de la inspección periódica de eficiencia energética de los generadores de calor cuando corresponda por potencia.
• Certificados de puesta en marcha y garantías de calderas, bombas de calor, acumuladores y sistemas de control.

Gas, gasóleo y aerotermia: cada uno con su carpeta

• Gas natural o propano: además del certificado de la instalación térmica, el comprador pedirá el boletín y la revisión de la instalación de gas. La inspección periódica de la instalación receptora la realiza la distribuidora con carácter quinquenal; si el aviso lleva años sin atenderse, conviene solicitarla antes de poner la vivienda a la venta.
• Gasóleo: es el punto más olvidado. El depósito, sobre todo si está enterrado, tiene obligaciones propias de revisión y pruebas de estanqueidad. Si se ha sustituido la calefacción por otro sistema, el depósito debe quedar correctamente vaciado, desgasificado e inertizado, con el certificado correspondiente y la gestión del residuo documentada. Un depósito abandonado en el jardín es un pasivo ambiental que el comprador descuenta sin discusión.
• Aerotermia y bombas de calor: certificado de instalación, documentación del gas refrigerante y, en su caso, registro de manipulación por empresa habilitada. Es la instalación que más revaloriza si va acompañada de un buen certificado energético.
• Calefacción central de comunidad: interesa aportar el acuerdo de contadores individuales si existe, el reparto de consumos y el estado de las derramas asociadas a la sala de calderas.

Qué mirar antes de que lo mire el comprador

La revisión previa es barata y evita renegociaciones. Merece la pena comprobar el estado de la chimenea y de la salida de humos, la ventilación de la sala de calderas, la presencia de detección de gas donde proceda, el aislamiento de tuberías en zonas no calefactadas y el funcionamiento real de la regulación por zonas. En unifamiliares grandes, una prueba de puesta en marcha completa —incluido el circuito de agua caliente sanitaria y la recirculación— antes de las visitas evita la escena más incómoda posible: una casa fría o sin agua caliente el día que llega el comprador que iba a hacer la oferta.

Cómo se usa esto a tu favor

Una instalación térmica documentada y con mantenimiento al día se defiende como calidad, no como gasto. Incorporar el certificado de la instalación, el contrato de mantenimiento y las últimas revisiones al dosier de venta, junto con el libro del edificio cuando exista, cambia la conversación: el comprador deja de preguntar qué pasa con la calefacción y empieza a preguntar cuándo puede firmar. En vivienda de lujo, esa diferencia se mide en semanas de proceso y en puntos de precio, y es parte del trabajo que asumimos con una comisión máxima del 2 %.

Si la vivienda es un chalet con instalaciones propias, revisa también la situación de pozos y fosas sépticas, porque suelen compartir el mismo problema documental.