¿Pagas comisión si vendes tú tu casa durante la exclusiva con una inmobiliaria? Qué dice tu contrato

En resumen: depende de la redacción del contrato. La exclusiva no tiene ley propia: se rige por lo pactado, el Código Civil y, si eres particular, la ley de consumidores. Si solo prohíbe contratar otras agencias, en general puedes vender por tu cuenta sin comisión; si incluye tu venta directa, la cláusula suele ser exigible, salvo que sea abusiva.

Es una de las dudas más frecuentes cuando un vecino, un familiar o un conocido se interesa por la casa mientras la inmobiliaria la está comercializando. Antes de firmar con ese comprador conviene leer el contrato con calma. El proceso completo de venta lo tienes en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué ley regula el contrato de exclusiva?

El encargo a una inmobiliaria es un contrato de mediación o corretaje, que la ley no regula de forma específica. Se aplica lo que las partes pacten, con los límites del artículo 1255 del Código Civil, y las reglas generales de interpretación: si una cláusula es oscura, no puede favorecer a quien la redactó (artículo 1288). Cuando el propietario es un particular que vende su vivienda, se aplica además la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que declara nulas las cláusulas abusivas y obliga a interpretar las dudas a favor del consumidor.

¿Qué dice tu contrato? Las cláusulas más habituales

¿Cuándo tiene derecho la inmobiliaria a cobrar?

La regla que aplican los tribunales en la mediación inmobiliaria es la de la causalidad: el mediador gana sus honorarios cuando la venta se cierra gracias a su intervención. De ahí salen tres situaciones:

• El comprador llegó por la agencia (visitó la casa con ella, firmó una hoja de visita o recibió su dosier): si vendes a esa persona a espaldas de la inmobiliaria, lo normal es que debas la comisión, incluso aunque el contrato ya haya vencido.
• El comprador es tuyo y el contrato no dice nada de la venta directa: la exclusiva suele interpretarse como una prohibición de contratar a otras agencias, no de vender tú, y la duda se resuelve a favor del consumidor.
• El comprador es tuyo y el contrato incluye la venta directa: la cláusula, si está redactada con claridad y la aceptaste, es en principio válida. Aun así, si eres consumidor y el importe es desproporcionado, puedes alegar que es abusiva (artículo 85.6 de la ley de consumidores).

¿Qué hacer antes de vender por tu cuenta?

• Lee el contrato entero: plazo, prórrogas, forma de desistir, cláusulas de venta directa, de protección y penalizaciones.
• Comprueba el origen del comprador: pregunta a la agencia si lo tiene registrado. Si nunca contactó con ella, guarda la prueba de cómo te conoció.
• Si hay que esperar al vencimiento: comunica la no renovación con el preaviso pactado y por un medio fehaciente.
• Negocia antes que litigar: una salida pactada por escrito, con una cantidad razonable si la agencia ha trabajado, suele ser más rápida y barata que un juicio. Lo explicamos en cómo rescindir un contrato de exclusiva.
• No firmes arras con el nuevo comprador sin resolverlo: es en las arras donde la venta pasa a ser un hecho y la reclamación de la agencia, más probable.

¿Cómo evitar el problema desde el principio?

La mejor protección es negociar el contrato antes de firmarlo. Pide que conste por escrito qué ocurre si encuentras tú al comprador, cuánto dura la exclusiva, cómo se prorroga y qué plazo de protección hay tras el vencimiento. Un contrato bien hecho protege a las dos partes: a ti frente a cobros sorpresa, y a la agencia frente a ventas a sus compradores por la puerta de atrás.

En Luxor Haus trabajamos con encargo en exclusiva, honorarios claros, cerrados desde el principio, y una comisión máxima del 2 %. Si estás comparando agencias, te ayudarán estas preguntas antes de firmar con una inmobiliaria y nuestro artículo sobre el contrato de exclusiva para vender una vivienda de lujo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa por mi cuenta si tengo firmada una exclusiva?

Depende del contrato. Si la exclusiva solo te impide encargar la venta a otras agencias, en general puedes vender directamente a un comprador que no haya llegado por la inmobiliaria. Si el contrato dice de forma clara que también se paga comisión cuando vendes tú, esa cláusula puede exigirse, salvo que sea abusiva.

¿Debo pagar comisión si vendo, después de terminar el contrato, a alguien que me presentó la inmobiliaria?

Es posible si el contrato incluye una cláusula de protección durante un plazo razonable tras el vencimiento y ese comprador está identificado, por ejemplo en una hoja de visita. Y aunque no exista esa cláusula, si la venta se cierra gracias a la gestión de la agencia, esta puede reclamar sus honorarios.

¿Es abusiva una penalización por vender por mi cuenta?

Puede serlo si eres consumidor y el importe es desproporcionado frente al trabajo realizado por la agencia, según el artículo 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Lo decide un juez caso por caso, atendiendo a la redacción y a si la cláusula se negoció individualmente.

¿Cómo salgo de una exclusiva antes de que termine?

Primero revisa si el contrato prevé un desistimiento y con qué preaviso. Si no lo prevé, lo más práctico es negociar una salida pactada por escrito. Comunícalo siempre por un medio fehaciente, como el burofax, y guarda la documentación.