Errores en la escritura antes de vender: cuándo hace falta una subsanación

Muchas ventas se complican en la recta final por algo que no tiene nada que ver con el precio: la escritura de compra del vendedor contiene un error. El comprador pide nota simple, su abogado la compara con el Catastro y aparece una discrepancia. A partir de ahí, o se corrige o la financiación del comprador se detiene. Detectarlo al principio, cuando aún hay margen, cuesta muy poco; descubrirlo tres días antes de notaría cuesta la operación.

Los errores que aparecen una y otra vez

• Datos personales. Apellidos mal transcritos, un DNI caducado que consta con letra distinta o un estado civil que ya no es el que figura.
• Superficie. La escritura dice una cifra, el Catastro otra y el Registro una tercera. Es el caso más frecuente en fincas antiguas del centro de Madrid.
• Referencia catastral. Ausente en escrituras antiguas o mal asignada, algo habitual cuando el edificio se dividió o se renumeraron los portales.
• Anejos. El garaje o el trastero descritos como cuota indivisa de un local sin identificar la plaza, o vinculados a otra vivienda del mismo edificio.
• Linderos y cuota de participación que no coinciden con los estatutos de la comunidad.
• Cargas ya pagadas que siguen inscritas, típicamente una hipoteca amortizada hace años pero nunca cancelada registralmente.

Diligencia del notario o escritura de subsanación

No todo se arregla igual. El artículo 153 del Reglamento Notarial permite que el propio notario subsane, de oficio o a instancia de parte y mediante diligencia, los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma, siempre que el dato correcto resulte con claridad de los antecedentes, de los documentos incorporados o del propio contexto de la escritura. Un apellido mal tecleado o una referencia catastral omitida suelen resolverse por esta vía, sin necesidad de que nadie vuelva a comparecer.

Cuando el error afecta al contenido esencial del negocio (quién compra, qué se compra, en qué proporción o por qué precio), ya no es un defecto formal: hace falta una escritura de subsanación otorgada por todas las partes que firmaron la original. Si alguna de ellas ha fallecido o no aparece, el asunto se complica y puede acabar en el juzgado, así que conviene anticiparse. En el Registro, la rectificación se rige por el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que exige el consentimiento del titular registral o la resolución judicial correspondiente.

El caso especial de la superficie

La discrepancia de metros tiene su propio camino. Para diferencias pequeñas, la Ley Hipotecaria prevé vías simplificadas en su artículo 201.3, con certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente. Para diferencias mayores, hay que acudir al expediente notarial del artículo 201.1 o a la inscripción de la representación gráfica del artículo 199, con notificación a colindantes y plazos que se miden en meses, no en días. Es exactamente el motivo por el que este punto no puede dejarse para el final; lo tratamos en detalle en la guía sobre discrepancias entre Registro y Catastro.

Qué hacer antes de poner la vivienda a la venta

El orden que funciona es sencillo. Primero, pedir nota simple actualizada y compararla línea a línea con la escritura y con la consulta descriptiva y gráfica del Catastro. Segundo, revisar que los anejos estén correctamente identificados y que las cargas inscritas se correspondan con la realidad. Tercero, si aparece algo, llevarlo a la notaría que autorizó la escritura original: el arancel de una subsanación es reducido y el trámite se resuelve en poco tiempo cuando se hace con calma.

Sacar al mercado una vivienda con la titularidad limpia no es una formalidad: acorta la negociación, evita descuentos de última hora y permite fijar fecha de firma con seguridad. Puedes completarlo con cómo leer la nota simple y con la documentación completa para vender.