Una vivienda de alto standing recibe su mayor volumen de interés en las tres o cuatro primeras semanas de publicación. Llegar a ese momento con papeles pendientes, fotos mediocres o un precio improvisado desperdicia la única oportunidad barata de vender bien. Este es el plan de treinta días que utilizamos antes de que un inmueble salga al mercado.
Días 1 a 7: la carpeta documental
Todo lo que un comprador o su abogado pedirá debe estar reunido antes del primer anuncio:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y escritura de compraventa o de herencia.
- Certificado de eficiencia energética en vigor y registrado en la Comunidad de Madrid: es obligatorio para anunciar.
- Último recibo del IBI y referencia catastral.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad, actas de las últimas juntas y estatutos.
- Inspección técnica del edificio o informe de evaluación, cuando el edificio esté obligado.
- Planos acotados, licencias de las reformas realizadas y certificados de instalaciones (electricidad, gas, climatización, piscina).
- Situación de la hipoteca: saldo pendiente y coste de cancelación anticipada, si la hay.
Si algo falta, esta es la semana de pedirlo: algunos certificados tardan semanas. La lista completa está en la guía de documentación para vender una vivienda en Madrid.
Días 8 a 15: que el papel coincida con la realidad
Es el trabajo menos vistoso y el que más operaciones salva. Compara metro a metro lo que dicen la escritura, el Registro y Catastro con lo que hay construido. Las incidencias típicas son una terraza cerrada sin licencia, un ático ampliado, una superficie registral inferior a la real, un trastero que no figura vinculado o una servidumbre olvidada. Revisa también que no queden cargas inscritas ya canceladas económicamente pero no registralmente, un caso muy frecuente con hipotecas antiguas. Cualquiera de estos puntos, si aparece en la fase de firma, cuesta rebaja o retraso; resuelto ahora, no cuesta nada. Si detectas diferencias de metros, empieza por entender la discrepancia entre Registro y Catastro.
Días 16 a 23: preparar la casa y producir el material
- Reparaciones puntuales: persianas, grifos, humedades, juntas, pintura de zonas dañadas. Nada estructural a estas alturas.
- Despersonalizar y ordenar: menos mobiliario, cero objetos personales, armarios aireados y una limpieza profunda que incluya cristales y terraza.
- Jardín y exteriores: poda, césped, iluminación exterior y agua de la piscina en condiciones si la hay.
- Producción: reportaje fotográfico profesional con luz natural, vídeo, plano y, cuando el entorno lo justifique, tomas aéreas.
- Dosier de venta: superficies desglosadas, calidades, orientación, gastos de comunidad e IBI, y descripción del entorno.
El objetivo del material no es embellecer, es informar bien: un comprador de alto standing detecta el maquillaje y desconfía. Antes de disparar, conviene revisar los criterios del reportaje fotográfico y del home staging.
Días 24 a 30: precio, condiciones y salida
Con la casa lista y la documentación cerrada, llega la decisión que más pesa. Fija la horquilla a partir de comparables cerrados, no de anuncios vivos; define el precio de salida y el suelo por debajo del cual no vas a negociar; y decide de antemano qué condiciones aceptarás (plazo de escritura, financiación del comprador, mobiliario incluido). Define también el calendario de difusión: portales, redes sociales, red de contactos y envío del dosier, todo el mismo día, para concentrar el interés en la primera semana.
Cierra el acuerdo con la inmobiliaria por escrito, sabiendo qué incluye y cuánto cuesta: nuestros honorarios no superan el 2 % y la valoración previa es confidencial y se entrega en 24 horas. A partir de ahí, mide: visitas por semana, procedencia de los contactos y objeciones repetidas. Si en tres semanas hay tráfico pero ninguna oferta, el problema es el precio; si no hay tráfico, es el material o el canal. Para afinar la cifra de salida, revisa el método de cómo poner precio a una vivienda de lujo.
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